Новый Жилищный кодекс РБ: заживем по-новому

зам. председателя суда г.Мозыря по гражданским судам Валентина Александровна ЗАГОРОВСКАЯЖилищные правоотношения в Республике Беларусь, как известно,  регулируются Жилищным кодексом 1999 года. Однако менее чем через месяц – 2 марта 2013 года – вступит в силу новый Жилищный кодекс с поправками и дополнениями.

О том, что представляет новый документ,  и какие изменения коснутся сферы жилищных отношений, нам рассказала заместитель председателя суда по гражданским судам Валентина Александровна ЗАГОРОВСКАЯ.

– Валентина Александровна, что собой представляет новый Жилищный кодекс?

– Жилищный кодекс состоит из 6 разделов, 32 глав и 225 статей. Особо отмечу, что в этом документе систематизированы законодательные акты в сфере жилищных отношений. Новый Жилищный кодекс станет сводом всех нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения. Этим и объясняется увеличение его объема – в новой редакции кодекса 225 статей, тогда как в ныне действующем документе только 128.

– Как влияет острота жилищной проблемы на значение и место жилищных споров в судах?

– Жилищные споры, безусловно, относятся к одной из наиболее значимых категорий дел в судах с учетом актуальности самой проблемы и количества поступающих на рассмотрение дел. Достаточно сказать, что в минувшем году судом Мозырского района рассмотрено с вынесением решения 2 897 гражданских дел, из них более 170 дел, связанных с жилыми помещениями и правами на них. К наиболее многочисленным и проблемным можно отнести дела, в частности, о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения, о признании утратившими право пользования жилым помещением, о признании права пользования, права собственности на жилые помещения, о недействительности сделок с жилыми помещениями. Уже само наименование исков свидетельствует о социальной значимости разрешаемых в судах дел о жилье, их актуальности для граждан.

– Какие наиболее существенные изменения имеются в новом Жилищном кодексе, касающиеся внесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги?

– В главе 6 нового Кодекса закреплена структура платы за жилищно- коммунальные услуги и за пользование жилым помещением. В частности, организация, предоставляющая услуги, обязана указывать в «жировке», направляемой нанимателям или собственникам не позднее 15 числа, тарифы на оказание жилищно-коммунальных услуг и за пользование жилым помещением, а также объемы и денежные суммы оказанных жилищно-коммунальных услуг. Граждане должны их оплатить до 25 числа. Оговаривается также и то, что отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. К основным ЖКУ отнесены: техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов).

При этом организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, вменяется в обязанность указание в платежных документах тарифов, объемов и перечня оказанных жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному дому.

– Расскажите об ответственности нанимателей, собственников и членов их семей?

– Хотелось бы напомнить, что, как и ранее, совершеннолетние дееспособные члены семьи, а также бывшие, как собственники жилья, в том числе частного, так и наниматели жилого помещения государственного жилищного фонда, а также члена организации застройщиков, несут солидарную ответственность по задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги с даты вселения в жилое помещение, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Этот пункт остался прежним. Это означает, что с проживающих вместе с нанимателем или собственником жилья могут в судебном порядке взыскивать задолженность.

– Какие меры но новому Кодексу могут применяться к соседям, которые дебоширят, недобросовестно себя ведут, нарушают Правила проживания в многоквартирном доме?

– Сегодня выселить из квартиры сложно даже асоциальных жильцов, которые месяцами игнорируют жировки, превращают жилье в притон и откровенно отравляют жизнь соседям. В новом же Кодексе прописано, что при наступлении определенных обстоятельств (собственник делает невозможным для других проживание в жилом доме, допускает его разрушение, в течение более шести месяцев подряд не вносит плату за жилищно-коммунальные услуги) предусматривается возможность отчуждения жилого помещения частного жилищного фонда и переселение бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи в другое жилое помещение.

В этом случае местный исполком вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к отчуждению данного жилого помещения. Если в течение года после вступления в силу решения суда жилое помещение не будет отчуждено, оно по решению суда подлежит принудительной продаже с публичных торгов. После принудительной продажи жилого помещения местным исполкомом бывшему собственнику передается в собственность другое жилое помещение, менее занимаемого ранее и, возможно, в другом населенном пункте. Из вырученных от продажи жилого помещения денежных средств погашается задолженность по жилищно-коммунальным платежам, оплачивается стоимость приобретенного другого жилого помещения, остаток денег выплачивается гражданину.

– Насколько существенно изменилось жилищное законодательство в отношении собственников жилых помещений, действительно ли они получили право выселять членов своих семей? Какие перспективы у членов (бывших членов) семьи собственника с принятием нового Жилищного кодекса?

– Действующим законодательством установлено, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с ним, вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и требовать устранения нарушений своих прав по пользованию жилым помещением от любого лица, в том числе и от самого собственника. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, если дали согласие на отчуждение жилого помещения с сохранением за ними такого права. В действующем ЖК определено также, что собственник вправе выселить из жилого помещения совершеннолетних членов своей семьи, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение, в другое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности самому собственнику или члену его семьи.

Новый Жилищный кодекс, в частности, в п. 2 ст. 95 предусматривает, что бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Необходимо иметь в виду, что с учетом положений п. 5 ст. 221 ЖК по указанным выше основаниям (как и предусмотренным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, которым право владения и пользования жилым помещением предоставлено до вступления в силу настоящего Кодекса, могут быть выселены из жилого помещения только по истечении одного года с даты вступления Кодекса в силу.

В Кодексе закреплен ряд норм, имеющих важное значение для дальнейшего совершенствования жилищных отношений. В частности, в нем расширяются правомочия собственников по владению и пользованию принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями. Так, предоставление права владения и пользования жилым помещением супругу (супруге), родителям и детям будет осуществляться собственником самостоятельно без необходимости предварительного получения чьего-либо согласия, иным родственникам и свойственникам – с письменного согласия членов, бывших членов семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.

– Что изменилось в вопросах предоставления права пользования жилым помещением?

– Одна из наиболее значимых статей Кодекса касается письменного соглашения о признании членом семьи. Как следует из положений ст. 24 ЖК устанавливается обязанность регистрации заключаемых между собственниками, нанимателями, поднанимателями жилых помещений, гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, и членами, бывшими членами их семей в случаях, определенных Жилищным кодексом, письменных соглашений о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением, а также дополнительных соглашений к ним в местных исполнительных и распорядительных органах, что будет способствовать урегулированию возникающих между сторонами конфликтных ситуаций по вопросам владения и пользования жилыми помещениями.
Следует особо подчеркнуть, что расширен и конкретно определен перечень лиц, которым наниматель вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением (ст. 56). Установлено также, что гражданину, с которым не заключено письменное соглашение о признании членом семьи, наниматель может предоставить жилое помещение по договору поднайма, а также в безвозмездное владение и пользование, но с соблюдением порядка, установленного соответственно ст. 66 и ст. 69 Кодекса, и только с письменного согласия, предусмотренного п. 1 и п. 2 ст. 56.

– Одна из наиболее сложных и многочисленных категорий дел в судах – это выселение граждан из жилых помещений. Какие наиболее существенные изменения, касающиеся вопросов выселения, содержит новый Кодекс?

– В новой редакции изложены положения ст. 71 действующего Жилищного кодекса о выселении в случае уклонения от внесения платы за пользование жилым помещением. Как следует из п. 1 ст. 86 нового ЖК, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие с ним члены его семьи, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и за пользование жилым помещением, могут быть выселены в судебном порядке не только в жилое помещение менее занимаемого, но и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в том числе за пределы данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на учет. Выселение по указанным основаниям нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается, если задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением не погашена в полном объеме (п. 1 ст. 86 ЖК). Таким образом, если по действующему жилищному законодательству из занимаемых жилых помещений могут быть выселены только наниматели государственного жилищного фонда, имеющие задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в течение 6 месяцев, или по иным основаниям, то в новой редакции Жилищного кодекса предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения граждан, имеющих задолженность за жилищно-коммунальные услуги в течение 3-х месяцев. При этом другое жилое помещение может быть предоставлено не только в том населенном пункте, где проживает семья, но и в любом другом населенном пункте республики. Это говорит о том, что недобросовестных жильцов можно выселить из города, куда-нибудь в деревню. При этом законодательством защищены семьи, в которых проживают несовершеннолетние дети. Эти семьи могут быть выселены только с согласия органов опеки и попечительства.

По основаниям, указанным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения также участники долевой собственности, в том числе совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения при прекращении права долевой собственности в случае, если их доля незначительна, не может быть реально выделена и они не имеют существенного интереса в использовании жилого помещения. При этом выселение бывших участников долевой собственности производится после выплаты им рыночной стоимости доли в жилом помещении, определяемой в соответствии с законодательством (п. 2 ст. 85 ЖК).
Нельзя не обратить внимание и на тот факт, что законодательно закреплена судебная практика по во-просам утраты права пользования жилым помещением. В частности, в ст. 57 ЖК предусмотрена возможность признания членов семьи нанимателя утратившими право владения и пользования жилым помещением в случае их выезда на место жительства в другое жилое помещение (это же правило действует, в частности, и в отношении членов семьи собственника жилого помещения, члена организации застройщиков).

Могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, самоуправно его занявшие; граждане, не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилье (т. е. только зарегистрированные по этому адресу).

Из общежитий, служебных жилых помещений без предоставления другого жилья выселяются вместе с членами семьи граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, которой принадлежит занимавшееся ими жилье.

– Как решены в новом Жилищном кодексе вопросы защиты жилищных прав несовершеннолетних детей? Есть ли сегодня проблемы при рассмотрении таких дел в судах?

– Основное то, что в новом ЖК сохранены положения законодательства, направленные на обеспечение проживания несовершеннолетних детей в семье и защиту их жилищных прав. Это, прежде всего, нормы, позволяющие нанимателю, собственнику, члену организации застройщиков и членам их семей вселять своих несовершеннолетних детей в жилые помещения по своему месту жительства без согласия других лиц. Особое внимание следует обратить на нормы, устанавливающие особенности признания отдельных категорий несовершеннолетних нуждающимися в улучшении жилищных условий и обеспечения их жилыми помещениями.

Сохранен прежний порядок отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, – только с письменного согласия органов опеки и попечительства. На защиту интересов детей направлены и положения нового ЖК, в которых определена возможность заключения договоров найма жилых помещений с несовершеннолетними детьми, условия и порядок их заключения. В част-ности, от имени несовершеннолетних такие договоры могут заключать их законные представители. В главе 25 ЖК с достаточной полнотой урегулированы жилищные отношения отдельных категорий несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Проблемными для судов всегда были дела, связанные с выселением семей с несовершеннолетними детьми или самих детей. Следует отметить, что судебная практика и сегодня идет по тому пути, что жилищные споры, например, об утрате права пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения и о выселении семей с несовершеннолетними детьми, рассматриваются судами с обязательным привлечением органов опеки и попечительства и с учетом их заключения по существу спора. Но вот в новом ЖК прямо предусмотрено, что семьи, в которых есть проживающие в жилом помещении или имеющие право пользования им несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении или нуждающиеся в государственной защите, могут быть выселены из жилого помещения только с согласия органов опеки и попечительства.

Сергей БОРОВИК

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *