Новый Жилищный кодекс РБ: заживем по-новому

зам. председателя суда г.Мозыря по гражданским судам Валентина Александровна ЗАГОРОВСКАЯЖилищные правоотношения в Республике Беларусь, как известно,  регулируются Жилищным кодексом 1999 года. Однако менее чем через месяц – 2 марта 2013 года – вступит в силу новый Жилищный кодекс с поправками и дополнениями.

О том, что представляет новый документ,  и какие изменения коснутся сферы жилищных отношений, нам рассказала заместитель председателя суда по гражданским судам Валентина Александровна ЗАГОРОВСКАЯ.

– Валентина Александровна, что собой представляет новый Жилищный кодекс?

– Жилищный кодекс состоит из 6 разделов, 32 глав и 225 статей. Особо отмечу, что в этом документе систематизированы законодательные акты в сфере жилищных отношений. Новый Жилищный кодекс станет сводом всех нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения. Этим и объясняется увеличение его объема – в новой редакции кодекса 225 статей, тогда как в ныне действующем документе только 128.

– Как влияет острота жилищной проблемы на значение и место жилищных споров в судах?

– Жилищные споры, безусловно, относятся к одной из наиболее значимых категорий дел в судах с учетом актуальности самой проблемы и количества поступающих на рассмотрение дел. Достаточно сказать, что в минувшем году судом Мозырского района рассмотрено с вынесением решения 2 897 гражданских дел, из них более 170 дел, связанных с жилыми помещениями и правами на них. К наиболее многочисленным и проблемным можно отнести дела, в частности, о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения, о признании утратившими право пользования жилым помещением, о признании права пользования, права собственности на жилые помещения, о недействительности сделок с жилыми помещениями. Уже само наименование исков свидетельствует о социальной значимости разрешаемых в судах дел о жилье, их актуальности для граждан.

– Какие наиболее существенные изменения имеются в новом Жилищном кодексе, касающиеся внесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги?

– В главе 6 нового Кодекса закреплена структура платы за жилищно- коммунальные услуги и за пользование жилым помещением. В частности, организация, предоставляющая услуги, обязана указывать в «жировке», направляемой нанимателям или собственникам не позднее 15 числа, тарифы на оказание жилищно-коммунальных услуг и за пользование жилым помещением, а также объемы и денежные суммы оказанных жилищно-коммунальных услуг. Граждане должны их оплатить до 25 числа. Оговаривается также и то, что отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. К основным ЖКУ отнесены: техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов).

При этом организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, вменяется в обязанность указание в платежных документах тарифов, объемов и перечня оказанных жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному дому.

– Расскажите об ответственности нанимателей, собственников и членов их семей?

– Хотелось бы напомнить, что, как и ранее, совершеннолетние дееспособные члены семьи, а также бывшие, как собственники жилья, в том числе частного, так и наниматели жилого помещения государственного жилищного фонда, а также члена организации застройщиков, несут солидарную ответственность по задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги с даты вселения в жилое помещение, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Этот пункт остался прежним. Это означает, что с проживающих вместе с нанимателем или собственником жилья могут в судебном порядке взыскивать задолженность.

– Какие меры но новому Кодексу могут применяться к соседям, которые дебоширят, недобросовестно себя ведут, нарушают Правила проживания в многоквартирном доме?

– Сегодня выселить из квартиры сложно даже асоциальных жильцов, которые месяцами игнорируют жировки, превращают жилье в притон и откровенно отравляют жизнь соседям. В новом же Кодексе прописано, что при наступлении определенных обстоятельств (собственник делает невозможным для других проживание в жилом доме, допускает его разрушение, в течение более шести месяцев подряд не вносит плату за жилищно-коммунальные услуги) предусматривается возможность отчуждения жилого помещения частного жилищного фонда и переселение бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи в другое жилое помещение.

В этом случае местный исполком вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к отчуждению данного жилого помещения. Если в течение года после вступления в силу решения суда жилое помещение не будет отчуждено, оно по решению суда подлежит принудительной продаже с публичных торгов. После принудительной продажи жилого помещения местным исполкомом бывшему собственнику передается в собственность другое жилое помещение, менее занимаемого ранее и, возможно, в другом населенном пункте. Из вырученных от продажи жилого помещения денежных средств погашается задолженность по жилищно-коммунальным платежам, оплачивается стоимость приобретенного другого жилого помещения, остаток денег выплачивается гражданину.

– Насколько существенно изменилось жилищное законодательство в отношении собственников жилых помещений, действительно ли они получили право выселять членов своих семей? Какие перспективы у членов (бывших членов) семьи собственника с принятием нового Жилищного кодекса?

– Действующим законодательством установлено, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с ним, вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и требовать устранения нарушений своих прав по пользованию жилым помещением от любого лица, в том числе и от самого собственника. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, если дали согласие на отчуждение жилого помещения с сохранением за ними такого права. В действующем ЖК определено также, что собственник вправе выселить из жилого помещения совершеннолетних членов своей семьи, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение, в другое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности самому собственнику или члену его семьи.

Новый Жилищный кодекс, в частности, в п. 2 ст. 95 предусматривает, что бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Необходимо иметь в виду, что с учетом положений п. 5 ст. 221 ЖК по указанным выше основаниям (как и предусмотренным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, которым право владения и пользования жилым помещением предоставлено до вступления в силу настоящего Кодекса, могут быть выселены из жилого помещения только по истечении одного года с даты вступления Кодекса в силу.

В Кодексе закреплен ряд норм, имеющих важное значение для дальнейшего совершенствования жилищных отношений. В частности, в нем расширяются правомочия собственников по владению и пользованию принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями. Так, предоставление права владения и пользования жилым помещением супругу (супруге), родителям и детям будет осуществляться собственником самостоятельно без необходимости предварительного получения чьего-либо согласия, иным родственникам и свойственникам – с письменного согласия членов, бывших членов семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.

– Что изменилось в вопросах предоставления права пользования жилым помещением?

– Одна из наиболее значимых статей Кодекса касается письменного соглашения о признании членом семьи. Как следует из положений ст. 24 ЖК устанавливается обязанность регистрации заключаемых между собственниками, нанимателями, поднанимателями жилых помещений, гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, и членами, бывшими членами их семей в случаях, определенных Жилищным кодексом, письменных соглашений о признании членом семьи и о порядке пользования жилым помещением, а также дополнительных соглашений к ним в местных исполнительных и распорядительных органах, что будет способствовать урегулированию возникающих между сторонами конфликтных ситуаций по вопросам владения и пользования жилыми помещениями.
Следует особо подчеркнуть, что расширен и конкретно определен перечень лиц, которым наниматель вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением (ст. 56). Установлено также, что гражданину, с которым не заключено письменное соглашение о признании членом семьи, наниматель может предоставить жилое помещение по договору поднайма, а также в безвозмездное владение и пользование, но с соблюдением порядка, установленного соответственно ст. 66 и ст. 69 Кодекса, и только с письменного согласия, предусмотренного п. 1 и п. 2 ст. 56.

– Одна из наиболее сложных и многочисленных категорий дел в судах – это выселение граждан из жилых помещений. Какие наиболее существенные изменения, касающиеся вопросов выселения, содержит новый Кодекс?

– В новой редакции изложены положения ст. 71 действующего Жилищного кодекса о выселении в случае уклонения от внесения платы за пользование жилым помещением. Как следует из п. 1 ст. 86 нового ЖК, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие с ним члены его семьи, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и за пользование жилым помещением, могут быть выселены в судебном порядке не только в жилое помещение менее занимаемого, но и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в том числе за пределы данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на учет. Выселение по указанным основаниям нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается, если задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением не погашена в полном объеме (п. 1 ст. 86 ЖК). Таким образом, если по действующему жилищному законодательству из занимаемых жилых помещений могут быть выселены только наниматели государственного жилищного фонда, имеющие задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в течение 6 месяцев, или по иным основаниям, то в новой редакции Жилищного кодекса предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения граждан, имеющих задолженность за жилищно-коммунальные услуги в течение 3-х месяцев. При этом другое жилое помещение может быть предоставлено не только в том населенном пункте, где проживает семья, но и в любом другом населенном пункте республики. Это говорит о том, что недобросовестных жильцов можно выселить из города, куда-нибудь в деревню. При этом законодательством защищены семьи, в которых проживают несовершеннолетние дети. Эти семьи могут быть выселены только с согласия органов опеки и попечительства.

По основаниям, указанным в абзаце 4 п. 1 ст. 85 ЖК, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения также участники долевой собственности, в том числе совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения при прекращении права долевой собственности в случае, если их доля незначительна, не может быть реально выделена и они не имеют существенного интереса в использовании жилого помещения. При этом выселение бывших участников долевой собственности производится после выплаты им рыночной стоимости доли в жилом помещении, определяемой в соответствии с законодательством (п. 2 ст. 85 ЖК).
Нельзя не обратить внимание и на тот факт, что законодательно закреплена судебная практика по во-просам утраты права пользования жилым помещением. В частности, в ст. 57 ЖК предусмотрена возможность признания членов семьи нанимателя утратившими право владения и пользования жилым помещением в случае их выезда на место жительства в другое жилое помещение (это же правило действует, в частности, и в отношении членов семьи собственника жилого помещения, члена организации застройщиков).

Могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, самоуправно его занявшие; граждане, не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилье (т. е. только зарегистрированные по этому адресу).

Из общежитий, служебных жилых помещений без предоставления другого жилья выселяются вместе с членами семьи граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, которой принадлежит занимавшееся ими жилье.

– Как решены в новом Жилищном кодексе вопросы защиты жилищных прав несовершеннолетних детей? Есть ли сегодня проблемы при рассмотрении таких дел в судах?

– Основное то, что в новом ЖК сохранены положения законодательства, направленные на обеспечение проживания несовершеннолетних детей в семье и защиту их жилищных прав. Это, прежде всего, нормы, позволяющие нанимателю, собственнику, члену организации застройщиков и членам их семей вселять своих несовершеннолетних детей в жилые помещения по своему месту жительства без согласия других лиц. Особое внимание следует обратить на нормы, устанавливающие особенности признания отдельных категорий несовершеннолетних нуждающимися в улучшении жилищных условий и обеспечения их жилыми помещениями.

Сохранен прежний порядок отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, – только с письменного согласия органов опеки и попечительства. На защиту интересов детей направлены и положения нового ЖК, в которых определена возможность заключения договоров найма жилых помещений с несовершеннолетними детьми, условия и порядок их заключения. В част-ности, от имени несовершеннолетних такие договоры могут заключать их законные представители. В главе 25 ЖК с достаточной полнотой урегулированы жилищные отношения отдельных категорий несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Проблемными для судов всегда были дела, связанные с выселением семей с несовершеннолетними детьми или самих детей. Следует отметить, что судебная практика и сегодня идет по тому пути, что жилищные споры, например, об утрате права пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения и о выселении семей с несовершеннолетними детьми, рассматриваются судами с обязательным привлечением органов опеки и попечительства и с учетом их заключения по существу спора. Но вот в новом ЖК прямо предусмотрено, что семьи, в которых есть проживающие в жилом помещении или имеющие право пользования им несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении или нуждающиеся в государственной защите, могут быть выселены из жилого помещения только с согласия органов опеки и попечительства.

Сергей БОРОВИК

Новый Жилищный кодекс РБ: заживем по-новому: 1 комментарий

  • 02.11.2018 в 14:44
    Permalink

    Здравствуйте!Мы многодетная семья из Жлобинского района.Проживаем в селе в государственном доме 1988 года посторойки. Коммунальные платежи в том числе и кап. ремонт оплачиваем регулярно.Одна из входных дверей пришла в негодное состояние,мы обратились в жилкомсервис что бы организация создала комиссию и убедилась в том,что дверь нужно заменить..Нам отказали ссылаясь что это мы должны заменять сами согласно ст.20.Подскажите пожалуйста наши права, стоит ли нам добиваться замены дверей или мы должны сами ее заменить.За что мы тогда платим кап.ремонт если все нужно делать и заменивать самим.

    Рейтинг комментария:Vote +10Vote -10

Обсуждение закрыто.