Жилой дом: не постояльцы, а хозяева!

Как вести сложное хозяйство по управлению жилым домом, кто что обязан делать по дому кто кому, сколько должен, как лучше решать хронические проблемы и острые ситуации?

Д.А.Гаркуша, И.С.Гусакова, Д.Ю.Кулик, И.В.Чернявская, Н.В.Гайдуков

Д.А.Гаркуша, И.С.Гусакова, Д.Ю.Кулик, И.В.Чернявская, Н.В.Гайдуков

Эти и другие сложные вопросы за «круглым столом» в нашей редакции обсуждали Николай Викторович Гайдуков – председатель ТС «Малинина, 49» и ЖПК «Нефтяник-2011», депутат районного Совета 23-26 созывов, Ирина Викторовна Чернявская – председатель общественного совета по координации работы домов кооперативной собственности, председатель правления ЖПК №25, ЖПК №14, ЖСПК №56, Ирина Сергеевна Гусакова – председатель правления ЖСПК №44, ЖСПК №63, ТС «Юность-106»,  Денис Александрович Гаркуша – председатель правления ЖСПК №51, ЖСПК №49.

ЖЭУ или ТСЖ?

– На ваш взгляд, какая схема ведения хозяйства в доме предпочтительнее: в рамках ЖЭУ или товарищества собственников?

Н.В.Гайдуков: «Здесь нет однозначного ответа, есть сложные дома у обеих сторон, как пример ЖПК «Восточный» по ул.Интернациональной, 48/1 – на мой взгляд, самый проблемный дом в городе».

И.С.Гусакова: «Уверена, что все зависит от руководителя, а они разные и в ЖЭУ, и в ЖПК».

И.В.Чернявская: «Есть примерный паритет. Если в кооперативных домах мы в свой штат людей привлекаем самостоятельно и на некоторые вещи закрываем глаза, скажем, у нас паспортист по профессии учитель и работает на общественных началах, а ЖЭУ – это определенное лицо, которое периодически повышает квалификацию и знакомо с законодательной базой.

Поэтому председатель кооператива должен быть по-настоящему семи пядей во лбу, чтобы научить еще свой штат. В ЖЭУ больше защищена законодательная база, в частности, по работе с обращениями граждан, охране труда и т.д. Квалифицированный штат ЖЭУ оплачивает и содержит бюджет, а председатели домов полагаются только на свои средства, которые можно выделить на заработную плату.

Но комфортность людей, проживающих в кооперативных домах и домах ЖЭУ, существенно различается, потому что мы создаем уют себе сами, а в ЖЭУ мы становимся в очередь. Это основное отличие».

– Зная не понаслышке о проблемах председателей домов, хочется спросить: не было ли желания все бросить и перейти под управление ЖЭУ?

Д.А.Гаркуша: «Если честно, то периодически возникает мысль сбросить с себя эту руководящую ношу. Люди привыкли, что в ЖЭУ иной раз дозвониться проблематично, а председатель рядом, поэтому в порядке вещей обращаться к нему круглосуточно по любому вопросу. Но при этом хочется, чтобы на твое место пришел человек, который будет работать на благо дома, чтобы труды не пропали, потому что у каждого председателя есть свои наработки, своя стратегия.
Основная проблема состоит в том, что сейчас, чтобы что-то сделать, нужны финансы. Если их нет, надо постараться грамотно взять их из бюджета, который нас дотирует. Но, когда не получается, приходится беседовать с людьми, убеждать их, что необходимо вложить свои средства, если мы хотим что-то улучшить. Доказать, что это делается не для правления, а для них, самих же жильцов. Получается убедить – делаем, если нет, то откладываем до лучших времен».

Н.В.Гайдуков: «Основная трудность в том, что председатели, а домов кооперативной собственности в городе около 170-ти, предоставлены сами себе. Да, есть общественный совет, есть райисполком, но, к сожалению, кадровый вопрос по председателям стоит очень остро. Из 170 председателей в лучшем случае пятая часть работает добросовестно и знакома с нормативной базой, организаторские способности – это вообще больная тема.

Еще одна проблема – в городе нет обслуживающих компаний, нет конкуренции, поэтому некуда идти. Есть СООО «Мозырская альтернатива», но ее предел – 20-30 домов, поэтому таких организаций, которые оказывали бы коммунальные услуги, должно быть 10-15, тогда у председателя появится выбор – куда пойти на обслуживание.

Сразу скажу, что те, кто работает своими силами, говоря о «замечательных ребятах – сантехнике и электрике», это утопия. Не будут эти специалисты смотреть на перспективу развития дома, и юридически они ни за что не отвечают. Поэтому не факт, что они обязательно явятся на аварийную ситуацию, и за неявку их можно будет привлечь к ответственности.

В идеале в штате у председателя должна быть только уборщица, а все остальное круглосуточно под контролем обслуживающей компании».

И.В.Чернявская: «Проблема есть, но при этом у нас в городе почему-то не внедряется такая специфика работы, как управление совместным домовладением по указу №342 (о назначении уполномоченного лица), мы работаем в основном по указу №538, согласно которому председателю необходимо иметь определенное образование, руководящий стаж или наличие организаторских способностей, а проведение конкурсов по назначению уполномоченного лица отсутствует. Тем более, чем хорошо назначение уполномоченного лица по управлению недвижимым имуществом? Тем, что с ним заключается гражданско-правовой договор, где четко прописана деятельность управления недвижимым имуществом и ответственность самого уполномоченного лица. Согласно ст.175 п.3, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями, не обеспечивается надлежащая работа органов управления, или истек срок полномочий этих органов, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо согласно проведенному конкурсу.
Сложность в том, что председателя выбирают жильцы, поэтому часто сами себе создают проблемы, выбирая некомпетентного человека, который оказался просто активным на тот момент. Пока он обучается и вникает в дела, комфортность дома падает, а раздражение жильцов растет.

Этот вопрос можно было бы решить, если бы существовали специализированные председатели, которые сразу приступали бы к работе. Сегодня в Мозыре таких людей, насколько я могу судить по своему опыту, готовых к председательской деятельности, только около 15 человек.

Боюсь, что в свете требований, которые применяет к их деятельности действующее законодательство, скоро некому будет работать.

В общественном совете председателей домов кооперативной формы собственности сегодня состоят 15 человек, но в идеале их должно быть 5-7, но тех, кто действительно будет работать. Хочу отметить, что фактически сегодня работают в общественном совете председатель совета И.Чернявская, И.Гусакова, Д.Гаркуша, Н.Гайдуков и Г.Жогло, и очень продуктивно, потому сегодня и собрались, что небезразлична данная проблема».

– Но если посмотреть с точки зрения жильцов, то им без разницы: главное, чтобы имелось качество обслуживания и обходилось дешевле…

И.В.Чернявская: «Начать с того, что мало кто знает, что сегодня основными коммунальными услугами согласно Жилищному кодексу являются техническое обслуживание, капитальный ремонт, текущий ремонт и остальные коммунальные услуги, оплачиваемые согласно тарифам, утвержденным Министерством финансов или Министерством ЖКХ.

Наши люди сегодня не знают, что такое текущее содержание, текущий ремонт дома. Это жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем. Кооператив имеет право собирать для возмещения таких расходов целевые взносы по фактическим затратам. Средства, собранные на капитальный ремонт, должны использоваться только по назначению, но ни в коем случае не на текущий ремонт или текущее содержание дома. Поэтому для закупки материалов по текущему ремонту ЖПК вправе использовать средства, собранные с жильцов по строке «Текущее содержание». На сегодняшний день не все жители ЖПК знают и используют эту строку как одну из основных жилищно-коммунальных услуг, а все это прописано в Жилищном кодексе и все это на законном основании. Это касается как новых домов, так и домов давней постройки».

И.С.Гусакова: «Подчеркну, что это необходимо вводить во всех кооперативах, чтобы не было претензий от жильцов, которые всегда сравнивают свои условия проживания с условиями в соседних домах. Быстрота действий председателей зависит от их информированности, когда ее нет, тогда и качество работы хромает.

Люди не понимают, в частности, почему в разных домах разные начисления за отопление трехкомнатной квартиры. Но в городе есть 25-, 80- и 120-квартирные дома, и в каждом доме оплата неизбежно будет отличаться даже при одинаковых показаниях счетчика за счет потерь, отопления подвальных помещений и ряда других факторов. Но каждый понимает так, как выгодно ему… Собственник должен доверять председателю, который постоянно пополняет свои знания в законодательной базе, по крайней мере, информированный председатель обязан дать точный ответ. Поэтому, обращаясь к собственникам, поясняем, что вы можете обратиться в общественный совет для получения правильного аргументированного ответа по сложившейся ситуации к председателю совета И.В.Чернявской либо к нам, членам общественного совета».

И.В.Чернявская: «Жильцы должны знать, что вышел новый закон №1087 от 30 ноября 2012 года, в котором указывается, что согласно документу землепользователя осуществляются работы на закрепленном участке по благоустройству, содержанию земельных участков за счет собственных средств жильцов. То есть уборка снега, покос травы и все, что связано с прилегающей территорией для содержания ее в надлежащем состоянии (покраска малых форм, детских городков), должно осуществляться только за счет средств, собранных с жильцов, такие расходы не должны возмещаться бюджетом либо возмещаться частично, если данный вид работ предусмотрен для возмещения законодательством».

Д.А.Гаркуша: «Вспоминая прошлую зиму, можно делать выбор: выйти самим во двор поработать лопатами или оплатить работу спецтехники. Три часа работы трактора по заключенному договору нам обошлось в 750 тысяч рублей».

И.В.Чернявская: «В настоящее время очень многое поменялось. Мне приходится часто присутствовать на международных семинарах, форумах, где собираются председатели и делятся своим опытом по управлению недвижимым имуществом. Сегодня в столице нашей республики г.Минске внедряется практика заключения договоров между ЖСПК и собственником, где четко прописаны обязанности собственника, правила пользования жилым помещением и ответственность за ненадлежащее содержание, сроки оплаты коммунальных платежей, самовольная перепланировка и ответственность, самовольное вмешательство в инженерную инфраструктуру ЖСПК, участие в общественных мероприятиях дома, содержание животных и т.д. Заключение такого договора со временем приведет к порядку, собственник будет задумываться, что, например, в выходные и праздничные дни не стоит осуществлять ремонт с применением вибрирующих устройств, уважая отдых соседей, или целый стояк не останется без горячей воды, так как собственник понесет ответственность за самовольное вмешательство и отключение, будет производиться своевременная оплата коммунальных услуг до 25 числа, потому что собственник не захочет платить пеню из своего кармана, и т.д. Согласно такому договору защищены интересы как председателя, так и собственника. Данное направление уже имеет свои плюсы в управлении недвижимым имуществом многоквартирных домов. Мне довелось просмотреть несколько видов таких договоров, заключенных в столице, что весьма привлекло и даже заставило задуматься. Сейчас я усердно работаю над составлением таких договоров в нашем городе.

Также хотелось бы заострить внимание на ведении документов по бухгалтерскому учету в ЖПК, ТС, ЖСПК. Половина успеха в правильном ведении дел в ЖПК зависит от бухгалтерии, наличия компетентного грамотного бухгалтера. Председатель правления имеет право принять и уволить бухгалтера самостоятельно по имеющимся недостаткам в работе. Собственники и бухгалтер ЖСПК должны знать, что допущенные ошибки в ведении документации или ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей приводит к ответственности председателя правления, на которого налагается административная ответственность в виде штрафных санкций. Поэтому председатель вправе пригласить на работу бухгалтера и контролировать деятельность на протяжении всего периода работы. Хочу отметить, что в каждом доме должна работать ревизионная комиссия и проверять финансовую деятельность ЖСПК не менее раза в год».

Деньги, деньги и еще раз деньги…

– Чего не хватает председателям, чтобы улучшить работу?

И.С.Гусакова, Д.А.Гаркуша: «Для действующего председателя немаловажно уметь защитить себя. Самое главное в нашей работе с жильцами: «Не можете помочь – хотя бы не мешайте». Много времени, которое можно было бы потратить с пользой для дела, уходит на то, чтобы удовлетворить чье-то праздное любопытство просто потому, что человек не ходит на собрания.

Нет органа, который смог бы защитить наши интересы. Так что мы опять приходим к необходимости создания ассоциации председателей домов кооперативной формы собственности».

Н.В.Гайдуков: «Финансовый вопрос самый сложный. Уверен, что меня поддержат все председатели в моем мнении: бюджет обязан финансировать кооперативные дома так же, как и райжилкомхоз, из месяца в месяц. Пока же ЖПК находятся в положении пасынков: государственному предприятию надо помочь, а кооперативы потерпят! Но ведь если взять все кооперативные дома, то в сумме они составят три ЖЭУ!»

И.В.Чернявская: «Райжилкомхоз стопроцентно финансируется из бюджета, деньги идут на выплату заработной платы, премиальный фонд, на необходимые закупки и проведение ремонтных работ, есть фонд капитального ремонта и технического обслуживания, и бюджетные ассигнования здесь играют немаловажную роль.

Что получается в домах ЖПК? Одно из самых распространенных заблуждений – кооператив платит зарплату председателю и бухгалтеру. Она входит в техническое обслуживание дома, но там частичная зарплата, которая предусмотрена техническому персоналу. Поэтому подход иных жильцов: «Я тебе плачу, поэтому ты мне должен в любое время дня и ночи…» – в корне неверен.

Никогда в жизни исходя из тарифа, который установлен, техперсонал не будет работать за такую зарплату, которую мы собираем с дома и которую в первую очередь выплачиваем работникам, нередко оставляя правление без зарплаты. Существующий тариф – 1500 на квадратный метр общей площади, мы его не превышаем, но и недобираем. Если бы нам согласно тарифу райфо ежемесячно возмещало заработную плату, то мы могли бы ежемесячно распределять заработную плату. Но разницу лифтов нам возместить не могут быстро, а только раз в три месяца, а с людей мы не имеем права брать деньги, поэтому эта разница ложится за счет средств, собранных на техобслуживание и капремонт, т.е. мы как бы одалживаем из средств на капремонт, потом, когда возмещаются, возвращаем».

И.С.Гусакова: «Приведу конкретные цифры: в 80-квартирном доме пришел счет 1,3 млн. рублей за техобслуживание лифтов. По количеству прописанных жильцы возмещают только 237 тыс. рублей. Кроме миллиона  рублей на лифты, надо отдать за освещение – и где взять деньги на зарплату?
Есть кооперативы, где в прошлом году и в начале этого техперсонал жил без заработной платы по два-три месяца. Если бы все возмещалось своевременно, мы бы решили этот и другие вопросы. В марте этого года с нами рассчитались только за декабрь прошлого, поэтому приходится брать средства, предназначенные на капремонт, так как мы не имеем права не выплатить зарплату.

Но деньги капремонта можно тратить только на капремонт. В случае, если будет выявлен факт нецелевого расходования средств, бухгалтер и председатель ЖПК будут привлечены к ответственности.

Чтобы этого не произошло, бюджетные ассигнования должны поступать ежемесячно. В прошлом году у нас был под угрозой срыва отопительный сезон, потому что не поступали вовремя средства».

Д.А.Гаркуша: «За 120-квартирный дом я получаю 1,1 млн. рублей «чистыми». Хотя считаю, что эта должность быть финансово должна привлекательной, а для этого стать профессией. А пока это дополнение к основной работе».

Н.В.Гайдуков: «Достойная зарплата – один из путей решения проблемы кадрового голода. Но мы пока боимся и стесняемся: «А что люди скажут?» В 40-квартирном доме у меня вышло возмещение 8 млн. рублей. Показалось, что попросили лишнего, но когда стали считать, оказалось, что еще и не хватает. Все зависит от грамотности бухгалтера».

И.В.Чернявская: «Если брать сегодняшнюю зарплату председателя, то можно сделать смелый вывод, что они занимаются благотворительностью. Человек, работающий в 80-квартирном доме, должен получать на руки зарплату 1,3-1,5 млн. рублей. И в зарплате необходимо учитывать не только количество квартир, но и возраст дома.

А еще мы боимся включить в платежи строку «административно-управленческие расходы». Но в Минске это уже норма, и там зарплата председателя 80-квартирного дома 4,5 млн. рублей, аналогично и бухгалтера.

На мой взгляд, бухгалтер должен получать меньше председателя. Да, работы у него немало, но за его возможные ошибки отвечать все равно будет председатель.

Посчастливилось посетить один из таких домов в Минске: вместо бухгалтерии там есть расчетчица, планово-экономический отдел, отдел по списанию средств… Работает аудиторская организация, председатель работает с юридической организацией, заключен договор с каждым жильцом и с организацией по техобслуживанию. Председателю остается только собственно работа с людьми. Замечательно! В итоге дом стал одним из престижных, где все хотят жить».

Жилищный кодекс: что нового?

– Вступил в силу новый Жилищный кодекс. Главное, на что все обратили внимание, – выселение из жилья за долги по квартплате. Насколько реально будет применить эту меру на практике?

И.В.Чернявская: «Во-первых, это не так просто сделать. Судя по новому кодексу, только на человека, который не платит в течение шести месяцев, можно составить какой-то иск и узнать причину его неплатеже-способности. Это очень сложная процедура: уведомления, письменные предупреждения, начисление пени – жильцом надо заниматься долгое время.

Во-вторых, если по социальным квартирам все прописано очень четко, и они находятся в компетенции местного распорядительного органа, который и принимает решение, то пока я не готова дать ответ, какая процедура будет в случае с собственниками жилья. Здесь есть обязательства банка, кооператива, собственные средства, внесенные самим жильцом, – целый узел вопросов, которые решаются только в судебном порядке.

Хотя никто не отменял положения, согласно которому мы имеем право предъявить задолженность, оформить ее документально и выселить неплательщика. Но при этом остается проблема: куда выселить? Мы имеем право выставить его квартиру на аукцион, продать, возместить неплатежи кооперативу, решить юридические моменты с оставшейся суммой.

Но где он будет жить? В комнате председателя? Получается, что председателю придется искать ему жилье.

Поэтому я не вижу механизма решения этой проблемы применительно к собственнику жилья. У председателя нет прав по решению этого вопроса.

Имеются дома, где из-за одного неплательщика, который не платит с момента заселения, страдает ЖПК. Этому жильцу отключены коммунальные услуги, в квартире жуткая антисанитария, правление борется, но пока «нет у вас методов против Кости Сапрыкина!».

– Что в новом Жилищном кодексе облегчает жизнь председателя ЖПК?

И.В.Чернявская: «Четко сформулированы права председателя. Полезно изучить права, которые предназначены жильцам, правлению, собранию уполномоченных. Очень хорошо изложены положения о ревизионной комиссии и финансах, согласно которым в каждом доме ревизионная комиссия, избранная на определенный срок, обязана за текущий календарный год потребовать на проверку документы, произвести ревизию с составлением акта и подписать его членами комиссии. Документ должен быть предоставлен в организацию, осуществлявшую контрольно-ревизионную проверку.

Хорошо прописаны также устав, договоры найма, договор с жильцом. Особенно мне понравился пункт «Проведение общих собраний» (ст.177, гл.30), который предусматривает, в частности, проведение общего собрания в форме письменного опроса (ст.178, гл.30), как и статьи об управлении общим имуществом.

Здесь поднимаются вопросы целевых взносов по фактическим затратам, права и членство организаций, что входит в компетенцию правления. Поэтому если у председателя возникает вопрос, можно открыть соответствующую главу и найти ответ, изложенный в доступной форме.

Новый Жилищный кодекс заметно отличается от прежнего и должен стать настольной книгой для всех председателей».

– Простым гражданам какая польза от Жилищного кодекса?

Д.А.Гаркуша: «Они будут точно знать свои права и обязанности. Причем обязанностей больше. Кроме уже давно известных про соблюдение порядка и своевременную оплату коммунальных услуг до 25 числа, жильцы должны активно участвовать в общественной жизни дома, уважать интересы соседей».

И.С.Гусакова: «Хочу добавить, что законодательно запрещено вмешательство в инженерные конструкции. Это особенно касается любителей самостоятельно наращивать батареи отопления».

И.В.Чернявская: «Жилищный кодекс поможет привести все кооперативные дома, вне зависимости от формы собственности и управления, в единую систему работы. Тогда в «жировках» будет одинаковое количество строк, обязательно пройдут общие собрания по единой тематике для большей информированности населения.

В конечном итоге мы облегчим работу райисполкому, выйдя на единую систему работы, как в ЖЭУ. Для этого нам необходимо в том числе поддержать «Международную ассоциацию менеджмента и недвижимости Беларуси» (г.Минск), которая оказывает нам большую помощь в работе.
Хочу сказать огромное спасибо ее руководителю Геннадию Каленову, который на уровне правительства продвигает необходимые для нашей работы документы, стремясь помочь председателям всех кооперативных домов республики, чтобы в итоге появилась такая нужная профессия – управляющий недвижимостью – со всеми положенными, как и в любой другой профессии, социальными гарантиями».
Прекрасное далеко?

– Создан и действует общественный совет председателей. Что можно сказать о промежуточных итогах его работы?

И.В.Чернявская: «Как председатель общественного совета я столкнулась с тем, что председатели не знают своих обязанностей. Знание нормативной и законодательной базы хромает, причем на обе ноги.

Поэтому логичный вопрос: на основании чего он работает?

Нередкость ситуация, когда председатель идет на поводу у жильцов, которые командуют им, как хотят.
Уверена, что если поинтересоваться, кто изучил новый Жилищный кодекс, а там есть замечательные разделы «Организация деятельности товарищества собственников», «Управление общим имуществом» и другие, то ответ будет неутешительный. Необходимо повышать свои знания как на специальных курсах, так и самостоятельно.

Сегодня общественный совет имеет право присутствовать или сам организовывать собрание любого кооперативного дома либо по поступившей жалобе, либо самостоятельно с целью проверки качества работы председателя и правления. Мы вправе потребовать отчет от председателя о его работе, опросить жильцов о качестве управления домом. И по итогам либо похвалить, либо поправить, либо помочь, либо отстранить. Но это должно решать общее собрание собственников.

Также вправе внести ходатайство с предложением зампредседателю райисполкома С.В.Дылюку или начальнику отдела ЖКХ Д.В.Миллеру произвести замену председателя как не соответствующего занимаемой должности. Общественный совет при этом окажет всяческое содействие новому председателю ЖПК в его работе.

В работе с обращениями граждан надо также помнить, что давать ответ председатель имеет право только в пределах своей компетенции.

Когда оказываешь председателям по их просьбе методическую помощь, приходится сталкиваться с такими вещами, как неправильное составление приказов, нет периодичности проведения собраний, их тематика вызывает ряд вопросов, очень хромает направление отдела кадров, т.к. в домах занимается всем этим председатель.

Сложная экономическая ситуация отражается на деятельности всех: и предприятий, и жилищных кооперативов. Главное для председателя в этой ситуации не прятаться за дверь: надо уметь выходить к людям, даже если приходится выслушивать несправедливые претензии. Надо быть коммуникабельным, уметь и попросить, и потребовать, пожалеть и посоветовать, чтобы разрешить ситуацию к всеобщему удовлетворению.

Говорю это не ради пафоса, потому что пришлось столкнуться с ситуацией, когда жильцы одного из домов пожаловались: «Председатель скрывается две недели!» Когда мы взялись целенаправленно решать эту ситуацию, то сами три дня никого не могли найти из правления, а состояние дома и территории, мягко говоря, оставляло желать лучшего.

Большая просьба ко всем председателям от меня лично: «Держите ваши мобильные телефоны включенными и будьте доступны для людей!» Опять же личный горький опыт, когда шесть часов не могли найти председателя, у которого на территории произошел прорыв теплотрассы, и хлестал кипяток.

Принцип прост: избегаешь людей – значит, не хочешь работать, поэтому лучше оставить свою должность.

Стиль и манеры общения – это вообще отдельная тема».

И.С.Гусакова: «Координирующий орган необходим. Мы идем постепенно: создать общественный совет было тяжело, и мало кто адекватно понимал его суть, задачи и цели, создавалось впечатление, что отдельные председатели решили, что совет будет теперь работать за них по всем вопросам».

И.В.Чернявская: «Пассивность жильцов, которых невозможно вытянуть из своих уютных квартир на собрание, угнетает и не способствует качественной работе. Невозможно собрать кворум, и мы приходим к тому, что нужно вводить анкетирование, заочное, письменное голосование, и это все тоже предусмотрено в Жилищном кодексе.

Нам нужно настроить людей, что существует такая система, как мониторинги. И председатели должны понять, что, если они бездействуют и не хотят работать, существует орган, который может вмешаться в эту ситуацию.

В планах общественного совета в ближайшее время организовать мониторинг по многочисленным обращениям граждан нескольких ЖПК и ТС. Будут проведены общие собрания с целью выяснения качества работы правления кооперативов. Вероятно присутствие на этих собраниях представителей райисполкома».

И.С.Гусакова: «Если сравнивать условия хозяйствования с Европой, то различия будут огромны, в первую очередь, в плане ментальности. К примеру, больше половины наших расходов возмещается из бюджета, и жильцы не платят за электроэнергию для лифта, поэтому на каникулах любимое развлечение детей – катание на лифте, и счета вырастают в несколько раз.

Если бы платили сами, то экономили бы и в итоге следили бы за порядком, а пока все зависит от пробивных способностей председателя дома, замешанных на личном обаянии и наличии отзывчивых родных и знакомых».

Н.В.Гайдуков: «Считаю, что одна из причин кадрового голода среди председателей кооперативов заключается еще и в порочной практике, когда при строительстве дома правление кооператива имеет право выбирать себе квартиру. На практике это нередко приводит к тому, что строители с особой заботой возводят жилье руководства, которое потом с большим снисхождением подписывает акты приемки, а через месяц-другой после заселения уходит в отставку, оставляя нового руководителя с ворохом проблем».

Д.А.Гаркуша: «Этот вопрос можно решить, если, помимо права выбора квартиры, законодательно обязать председателя отработать на своей должности, скажем, два года.

Можно ввести и практику шефства опытных председателей над новыми, начиная с процесса строительства дома, чтобы помочь научиться всему необходимому».

И.С.Гусакова: «На мой взгляд, при назначении председателя и выбора того, кто им будет помогать, следует учитывать и тот момент, что дома строят нескольких типов, со своими особенностями и сложностями. В своих домах председатели уже изучили все особенности здания снизу доверху, поэтому и закреплять их следует за аналогичными проектами, чтобы новый председатель ЖСПК не открывал Америку, а имел готовый алгоритм действий, в какую организацию обращаться при возникновении проблем».

Н.В.Гайдуков: «Не буду называть дом, но там в результате ошибок председателя с 2001 года (начало эксплуатации) потеряно 432 млн. рублей возмещения из бюджета, потому что за капитальный ремонт начали платить только в 2010 году. Это элементарное отсутствие контроля и популизм».

И.С.Гусакова: «У меня в доме тоже были большие скандалы, потому что люди не хотели платить за капремонт: «У нас новый дом, почему мы должны сдавать деньги?» И общее собрание принимает решение не платить! Как жилец я это могу понять, потому что деньги для семьи никогда не лишние, но всегда есть риск нештатных ситуаций по самым разным причинам. И та же кровля может дать течь в любой момент, а собрать моментально нужную сумму окажется невозможным.

В данной ситуации мне помог исполком, давший официальное разъяснение по данному вопросу. Но обращаться из-за каждой проблемы к властям тоже хлопотно.

Жильцы должны знать, что есть закон и нормы законодательства, которые председатель и они обязаны соблюдать.

Принцип очень прост: правление вправе собирать деньги, но каждый жилец может потребовать у ревизионной комиссии проверить правильность расходования собранных средств, если у него есть сомнения об их целевом использовании».

И.В.Чернявская: «Райисполком имеет право провести конкурс на замещение должности председателя жилищного кооператива, где путем изучения кандидатур будет сделан соответствующий выбор, и эта норма прописана в Жилищном кодексе».

– Насколько необходимо преобразование общественного совета в ассоциацию?

Н.В.Гайдуков: «Это будет юридическое лицо, которое сможет лоббировать наши интересы в городе. Ассоциация сможет координировать действия и реально помогать председателям, а в перспективе – создавать малый и средний бизнес из обслуживающих компаний.

Ассоциация возьмет вопрос управления недвижимостью в свои руки. Тогда она сама сможет предлагать достойных людей для руководства домами.

Сегодня у нас 170 кооперативных домов, где работают 170 председателей и 170 бухгалтеров. Ассоциация позволит сэкономить средства на их содержание, когда у руля останутся только специалисты в сфере управления недвижимым имуществом, и будет возможность поднять зарплату профессионалам своего дела.

Как вариант – заключить договор со специализированной организацией, и содержание бухгалтера будет обходиться на 30-40% дешевле, потому что оплата идет от объема. Для кооператива это хорошая экономия.

В апреле в правительство должно поступить предложение о внесении в ЕТКС (Единый тарифно-квалификационный справочник) новой профессии: управляющий недвижимостью.
Следует отметить, что у нас в городе по сравнению с рядом других населенных пунктов, власти идут нам навстречу в нашей деятельности, выстроены деловые взаимоотношения.
Так что надо самим председателям брать дело организации, руководства и координации процесса в свои руки.

Исполнительная власть нам только спасибо скажет, потому что мы снимем с них 80% забот, а люди увидят и поверят, что слова «порядок» и «кооперативный дом» – синонимы».

И.В.Чернявская: «В общественном совете председателей проведена уже колоссальная работа по переходу к ассоциации, подготовлен устав, пройдены необходимые проверки, есть люди, готовые возглавить отдельные направления. Поэтому мы обязательно придем к созданию единого управляющего и координирующего органа.

Согласно нашим планам ассоциация должна появиться и заработать во II квартале 2013 года».

Дмитрий КУЛИК
Фото Виктории НИКОНЧУК

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *