Именно таким расхожим понятием можно назвать незаконную перепланировку жилища, производимую отдельными несознательными гражданами.
СТРОИТЕЛИ БЬЮТ ТРЕВОГУ
«Назрела необходимость обследовать жилой фонд с точки зрения незаконной перепланировки жилья, — говорят специалисты. — Сейчас, похоже, никто этим не занимается. Но это зона ответственности эксплуатирующих организаций, с которыми у жильцов заключены соответствующие договоры на обслуживание, будь то товарищества собственников или ЖЭУ из системы райжилкомхоза».
Тревожных примеров, выявленных только в Мозыре, масса. Например, плиты контурного опирания в доме КПД не являются несущими, каждая отдельная плита вешается и опирается на четыре стороны ребра из внутренних стен. Когда новосел убирает одну из стен, у плиты начинается крутящий момент, причем надо учесть, что сверху идут плиты других этажей. Это очень критическая ситуация. Но, тем не менее, многие жильцы продолжают свои сомнительные эксперименты с внутренними перегородками, выпиливая «арочки» в несущих стенах. Отдельная тема, что эти работы выполняют «мастера», не способные произвести расчеты по нагрузкам, полагающиеся исключительно на авось.
Другой случай: решили сделать пол с подогревом, но зачем его монтировать на электроэнергии и платить деньги, если можно врезаться в систему отопления!? Халява, и весь дом за тебя платит. Но проблема в том, что по стояку верхние этажи мерзнут, потому что нарушается полностью вся гидравлика. Но сомнительные «народные умельцы», проводящие такие работы, такими вопросами не задаются.
То же касается объединения балкона с помещением. Батарея отопления вынуждена работать на объем помещения, который не был рассчитан, поэтому надо утеплять пол и потолок, но не все это понимают. Не так драматично объединение ванны и туалета, но надо переваривать все сети. Всегда ли это делает опытный специалист? И если кто-то сделал работу с ошибками, то вновь страдают соседи. Распространенная жалоба жильцов «надо ждать 5-10 минут, когда из крана потечет горячая вода» имеет вполне конкретную причину: кто-то во всю стену сделал себе полотенцесушитель с объемом не по проекту.
Еще случай из жизни. Пятиэтажный дом, третий этаж, жилец хвастается, как красиво он вмонтировал холодильник в стену. Оказывается, он взломал в стене воздуховоды соседей с нижних этажей, заделав отверстия. В итоге — нарушение вентиляции по всему стояку.
Вывод: необходимо провести тотальный поквартирный обход всего жилфонда.
КАК ПО ЗАКОНУ?
Рассказывает Евгений Александрович РИХТИКОВ, начальник отдела архитектуры и строительства Мозырского райисполкома:
— Есть указ №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Там есть соответствующий пункт, касающийся разрешения на перепланировку для физических лиц, которые должны для этого предоставить предусмотренный пакет документов, и необходимо получить в обязательном порядке решение райисполкома. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 №384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки…» определяет, на что нужно/не нужно получать разрешение. В него вносились изменения, и по последним изменениям, например, на демонтаж встроенного шкафа разрешение не нужно, на устройство полов — только согласование с эксплуатирующей организацией… Но на все работы, связанные с внутренними перегородками, в обязательном порядке необходимо получить разрешение райисполкома.
Процедура рассмотрения длится примерно месяц, есть специально созданная комиссия по рассмотрению данных вопросов (гражданин подает пакет документов через «одно окно» (каб. №118 Мозырского райисполкома), затем они поступают к нам в отдел архитектуры). После рассмотрения заявленных видов работ составляется протокол либо с проектной документацией, либо без нее и выносится на заседание райисполкома. После принятия положительного решения гражданин, если есть необходимость, обращается в проектную организацию за разработкой проектной документации и согласовывания ее в установленном порядке. Весьма распространена у нас следующая ситуация по поводу самовольной перепланировки, когда без разрешительной документации, без проекта граждане демонтируют несущие стены либо делают в них проемы. Особенность домов КПД — в них все стены несущие, поэтому разрешение исполкома необходимо в обязательном порядке, и непременно — прохождение государственной экспертизы, потому что не в каждой стене возможно делать какие-либо проемы. Последний вопиющий случай — самовольный проем в панельной стене 100-квартирного дома КПД. На данный момент этому новоселу необходимо сделать техническое заключение, выполнить все компенсационные мероприятия по поводу данной перепланировки (полное восстановление, усиление и проч.), причем это не гарантирует возврата былой несущей способности, а речь идет о 6-м этаже, и дом пока не заселен и ничем не нагружен. И штраф: в данном случае для физических лиц — от 30 до 50 базовых величин, размер будет определять суд. Раньше, до Указа №384, ситуация была такова, что, получая разрешение, гражданин больше затрачивал финансовых средств, чем не получая его. Поэтому многие люди самовольно делали перепланировку своего жилья, получали за это штраф в 0,5 базовой величины, и практически все узаконивалось без особых проблем.
Теперь же при «самоволке» в обязательном порядке изготавливается техническое заключение о несущих и устойчивых конструкциях. И не факт, что оно будет положительным и не потребует мер усиления и восстановления конструкций.
— Прямой вопрос: чего ваша служба никогда не разрешит сделать?
— Запрещено объединение неотапливаемых помещений с отапливаемыми, то есть жилых комнат с балконами и лоджиями. Запрещено размещение кухонь над и под жилыми комнатами, если это не двухуровневые квартиры. Возможно объединение кухни с жилой комнатой, но только посредством установки электроплиты. В панельных домах экспертиза не позволит проводить какие-либо работы со стенами, если уж так хочется проявить себя дизайнером, то выбирайте дома из кирпича или монолита, где более свободная планировка. Из практики это самые распространенные случаи.
Мы спросили у мозырян…
В квартире хотел бы…
1. Объединить балкон с кухней/комнатой — 32,6%.
2. Расширить кухню — 15,2%.
3. Убрать одну из стен — 16,3%.
4. Объединить санузел — 5,4%.
5. Поменять полотенцесушитель — 4,3%.
6. Нарастить батареи отопления — 9,8%.
7. Другое — 6,5%.
8. Все устраивает — 9,8%.
— На ваш взгляд, для Мозыря проблема самовольной перепланировки насколько актуальная?
— Честно говоря, достаточно острая, особенно для новостроек. Повезло выявить одного нерадивого новосела на раннем этапе, но если организовать целенаправленный рейд по квартирам, то, уверен, количество таких случаев увеличится в разы.
Это не только безопасность, но и комфорт соседей. Масса обращений граждан: «Замерзаем! Батареи холодные!» Но у коммунальников по приборам все в порядке. Приходится приходить с комиссией и перебирать снизу доверху весь стояк, чтобы найти того, кто самовольно влез в систему отопления, либо нарастив батареи, либо устроив себе пол с подогревом.
— Строители бьют тревогу и говорят о необходимости исследования всего жилого фонда. Какова возможная роль в этом процессе вашего отдела?
— Весь жилфонд Мозыря разделяется по формам собственности и обслуживания: кооперативы, товарищества собственников, ЖЭУ. Поэтому за всеми перепланировками в ЖСПК, ЖПК, ТС должен следить председатель, и один из документов — согласование с председателем данных видов работ по перепланировке. Аналогичная форма работы действует и для ЖЭУ — эти структуры и должны следить за жилфондом.
Наша задача как исполнительной власти — разрешить/запретить заявленные работы, но отследить, была ли «самоволка» на стадии реализации, должна эксплуатирующая организация.
…Чтобы узнать как ситуация с незаконной перепланировкой обстоит на местах, мы отправились в эксплуатирующие организации.
Мы спросили у мозырян…
Перепланировка квартиры: как лучше сделать?
1. Делать не буду — 30%.
2. Сделаю все по закону — 32,5%
3. Сделаю сам, никуда не пойду — 15%.
4. Уже все сделал по закону — 15%.
5. Сделал все сам, никуда не ходил — 7,5%.
Семь раз подумать…
…перед тем, как приступить к перепланировке — советует Александр Иванович РОМАНЦОВ, начальник ЖЭУ-3:
— Прежде чем начать работы, необходимо обратиться к нам, в ЖЭУ, — это самая первая инстанция, которая начинает рассмотрение вопроса. Здесь мы совместно с жильцом и нашими специалистами определяемся со всеми нюансами, насколько заявленные работы соответствуют законодательству, обязательно оцениваем обстановку на месте, потому что изображенное на плане нередко расходится с тем, что мы видим в квартире.
Без нашего разрешения ни одна последующая инстанция никаких документов на перепланировку не подпишет. Нередко бывает, что из исполкома граждан возвращают к нам: нет нашей подписи.
— Есть ли такая категория граждан, которая реагирует на запрет проводить перепланировку в стиле «все равно сделаю по-своему…»?
— Такие находятся всегда и везде, наверно, но опыт работы показывает, что тайное рано или поздно становится явным. Дважды в год наши мастера производят плановый обход домов, сигнализируют жильцы, почувствовав, что их условия проживания становятся дискомфортными, тогда сначала выписываем предписание с требованием привести все в первоначальное состояние и в срок. Если меры не принимаются, составляется административный протокол, и применяются штрафные санкции.
Проблемы незаконной перепланировки дополнительно усугубляет некомпетентность самих жильцов и приглашаемых ими специалистов. Наши расценки на проведение тех же сантехнических работ им кажутся высокими, поэтому изучают объявления в газетах, а там десятки ИП, занимающихся сантехникой. В результате тот же новый красивый никелированный полотенцесушитель или радиатор отопления устанавливается так, что соседи сидят без горячей воды и тепла: где-то заузили диаметр, перенесли на другое место, образовались воздушные пробки. В итоге надо все возвращать в исходное положение.
Прежние советские чугунные радиаторы отопления, возможно, не такие красивые, как новые импортные алюминиевые, но они рассчитаны под определенную нагрузку и давление. Не все, к сожалению, могут понять, что новые радиаторы предназначены, в первую очередь, для домов усадебного типа, с другим расчетным давлением, не для многоэтажек. Случаев, когда такая батарея, как говорится, рванула, затопив всех сверху донизу, уже достаточно.
При этом оправдываются: «Вот на рынке мне сказали, что все выдержит…» Но задача продавцов — поскорее реализовать товар, поэтому заверить они могут в чем угодно, принцип «не обманешь — не продашь» еще никто не отменял. Как правило, документов на товар нет, устанавливают тоже сами. Пытаются переложить ответственность на нас, дескать, это же ваша батарея… Но наша — это та, которую поставили при строительстве, за эту ответим без вопросов.
Есть проблемы и по электрике. Дома в нашем микрорайоне строились в эпоху, когда не было такого количества бытовой техники. Последнее веяние — посудомоечные машины, которые требуют особых правил при монтаже.
Словом, на все нужен проект. Приятно, что есть умные люди, которые это понимают и не считают расходы на эти документы напрасной тратой средств.
— Основные нарушения при незаконной перепланировке можно упрощенно свести к двум видам: «снесли стену» и «влезли в трубы». Когда влезают в трубы, это, как показывает практика, довольно быстро дает о себе знать, и в итоге нарушитель вычисляется. Но как обнаружить того, кто экспериментирует с перегородками? Также строители говорят о необходимости провести обследование всего жилого фонда. Насколько это реально с вашей точки зрения — человека, работающего на земле? Ведь не все пускают к себе на порог…
— Есть важный нюанс: как попасть в квартиру. Взрослое поколение более ответственное, поэтому не боится впустить к себе наших мастеров, впрочем, им ведь бояться нечего, раз они соблюдают правила. Но выросло ведь и новое, поэтому нам уже не привыкать выслушивать в ходе рейдов смотровой комиссии: «Это моя частная собственность, я могу вас не впускать». И это его право.
Вопрос, конечно, сложный, но можно выделить два направления работы. Во-первых, наши специалисты, проводящие плановую работу и прибывающие по вызову, должны обращать внимание не только на то, что связано с их непосредственной сферой деятельности, но и на общую обстановку. Потому что цель общая — безопасная эксплуатация жилого фонда.
Во-вторых, это работа с населением. Известно, что ни один домофон и камера слежения не превзойдет бабушек у подъезда. Это не нагнетание страха и не призыв к доносительству, но требование времени, и обстановка в мире такова, что надо обращать внимание, кто селится рядом с нами, и как он себя ведет. Это наша безопасность.
БЕЗ ПРОЕКТА — НИКУДА!
Уверена Ирина Сергеевна ГУСАКОВА, председатель ЖСПК №63 г. Мозыря, отвечая на наши вопросы:
— Как часто к вам обращаются жильцы за разрешениями на перепланировку?
— Мало, в основном стараются все сделать втихаря. Но раньше им было проще: были штатные электрик и сантехник, которым достаточно было позвонить и попросить перекрыть стояк, т.е. договаривались частным образом. Сейчас это сложнее. Ключи от подвалов есть только у председателей и представителей обслуживающих организаций. Там строгая система: во-первых, слить стояк по своему хотению — услуга платная, во-вторых, все работы оформляются официально через журнал заявок, и, соответственно, отслеживается, что делается. Специалисты выезжают на место, им собственник жилья рассказывает, что он будет делать, фиксируется, какой стояк перекрывается — ведется соответствующая запись, и они не перекрывают стояк без разрешения председателя дома. То есть прежде жилец пишет нам заявление, мы ставим на нем резолюцию, и только после этого сливают стояки.
Такая система позволяет контролировать 95% работ по перепланировке, затрагивающей инженерные системы дома, потому что по записям довольно легко вычисляется виновник того, что у кого-то остыли батареи или нет горячей воды. Создается комиссия, обходим квартиры и всегда находим источник проблем.
Вмешательство в инженерные системы выявляется проще и быстрее, пусть затратно по времени и деньгам, но в итоге восстанавливается в исходное состояние, чего не скажешь о ситуациях, когда жилец берется за перегородки. Заметить это можно совершенно случайно, выявляется также через неприятные последствия для соседских квартир. Показателен случай в одном из домов г. Гомеля, когда новосел в своей квартире, как говорится, вырезал арку. Всего лишь. Дом был новый, не заселенный, поэтому нагрузки особой поначалу не было. Но вскоре сосед снизу обнаружил, что у него не закрываются межкомнатные двери. Долго ломали голову, что происходит, меняли двери, пеняли на установщиков дверей… Но когда началась усадка дома, и по потолку пошла трещина, то причина обнаружилась моментально. В итоге после заключения проектного института пришлось устанавливать металлические подпорки — за счет жильца, естественно, а весь дом, которому было полгода, строительная генподрядная организация сняла с гарантии, срок которой — 5 лет. Также идет процесс выплат компенсации расходов соседям в результате бесконечных судов.
Известно, что на ошибках учатся, и в идеале это делать на чужих проколах: соседи должны понимать, что если из-за одного горе-проектировщика дом лишится необходимой гарантии, то этот сосед им не будет возмещать их расходы, и они останутся наедине со своим проблемами — на строителей уже не пожалуешься. Поэтому, если они видят и слышат, что за стеной производятся сомнительные работы, надо о своих опасениях сообщать в соответствующие инстанции. Это не доносительство, но здравая забота о своей без-опасности, потому что те, кто берется за кувалду, часто сами не ведают, что творят.
Продолжение этих историй — строительный мусор выбрасывается в контейнеры, которые для этого не приспособлены, и через пару месяцев у них отваливается дно. А это новые расходы за счет всех собственников.
Иногда приходишь к грустному выводу о деградации нашего общества. Работаю председателем уже не первый год, и лучше с точки зрения люд-ской сознательности не становится. Сейчас у меня новый 160-квартирный дом, и чувство стыда за новоселов — мое постоянное состояние. Постоянные претензии к работе уборщицы, которая трудится каждый день, но только не к себе и друг к другу, регулярно производящим мусор в неположенных местах и прочие безобразия. А на замечания демонстрируют такое знание матчасти и агрессию, что боишься стать жертвой рукоприкладства. В наших силах как сохранить дом, так и разрушить свое жилище.
— Приходилось слышать такую точку зрения: проще самому все сделать, а потом заплатить штраф и узаконить…
— Скажу о личном подходе. Всех своих новоселов на общих собраниях, когда дом готовится к сдаче, прошу, уговариваю, умоляю сделать все по закону. Во-первых, так люди не наделают ошибок и все сделают правильно, потому что их проектами будут заниматься дипломированные специалисты. Во-вторых, это обойдется дешевле, чем потом переделывать, платить штраф, а также терпеть бесконечные походы к вам комиссий. Кстати, административный штраф заносится в базу данных, что не совсем приятно, особенно для людей, которые занимают различные руководящие должности.
А еще должна быть совесть и ответственность перед соседями, все-таки мы все в доме одинаковые собственники.
Также по сегодняшнему законодательству установка кондиционеров и спутниковых антенн должна проходить через проект. Процедура эта, конечно, длится не один день, но соблюдать ее надо. Бывает, что приходят жильцы: «А давайте мы договоримся, дайте мне ключи от крыши, а вы, если что, скажете, что уже было…» Люди или не понимают, или не хотят понимать, что когда они монтируют свои антенны на вентиляционные шахты, просверливая отверстия, то в зимний период с перепадами температур от морозов до оттепели внутри накапливается влага, которая эти шахты разрывает. Опять же все ремонтируется либо за счет собственников, либо бюджета — получается умышленное разбазаривание чужих денег, вместо того, чтобы сделать по уму, т.е. по проекту, что не всегда еще и разрешат. Когда предлагаешь просверлить отверстия у себя в стене, начинаются обиды: «Не, мы так не хотим…»
Граждане как-то не привыкли понимать, что дом — это не только их квартира за порогом. В товариществах собственников система работы с населением нацелена на то, чтобы люди понимали, что они должны нести ответственность за свое имущество. Мы даже в Министерстве ЖКХ в последнее время обсуждаем такую тему, чтобы в техпаспорте прописывать, что человек, кроме квартиры, приобретает в собственность часть подъезда, инженерных систем, за которую несет ответственность. Надо учить людей относиться бережно к своей недвижимости, потому что стоит это все очень дорого.
— Что делать с таким подходом: «Я у себя все переделаю, а потом никого не пущу!»?
— С таким тоже встречалась. Решил человек сделать ремонт в квартире, потребовал перекрыть стояки, но по законодательству нам положено знать, с какой целью это делается, и получить доступ в квартиру. На что получили: «Не пущу, это моя собственность, вы не имеете права!»
Люди должны понимать, что согласно правилам пользования жилыми помещениями собственник обязан предоставить доступ в свою квартиру для осмотра инженерных систем не реже одного раза в год. Это не значит, что вас придут специально проверять с понятыми, потому что ежегодно в доме проводятся регламентные работы, которые обязывают каждого нанимателя, собственника предоставить доступ. И, если граждане отказываются открыть дверь специалистам, это делается при помощи милиции — на законных основаниях, и собственник несет затраты за эти вынужденные действия со стороны руководства дома.
— Бывают ли такие ситуации, когда человек приходит к вам с заведомо неприемлемым планом перепланировки и аргументами: «Да ладно, че там, свои люди, подпиши, а?»
— Таких подходов нет, есть: «А вы знаете, кем я работаю!?» Но для меня это не имеет никакого значения, и дом из-за чьей-то высокой должности краше и прочнее не станет. Потому что есть закон и определенный порядок производства работ по перепланировке. Я не против, делайте все, что вам нужно, но при наличии проекта. Проект готов — можете смело приходить ко мне, без проблем предоставим доступ к инженерным сетям, дадим необходимые разрешения.
Пока этого документа нет — разговор не состоится. Были случаи, когда лезли в подвал через слуховые окна, чтобы добраться до труб, пришлось поставить стекла и решетки. Контроля стало больше, хотя в домах, где у жильцов есть доступ в подвал, ситуация сложнее, и все обнаруживается уже по последствиям: где-то стало холодно.
Есть и попытки обмана. Пишет жилец заявление: «Хочу поставить спускники, краны, прошу предоставить доступ…» Отказать не имеем права, но хорошо, что у нас есть правило: специалисты, которые обслуживают дом, перед тем как запустить стояк, должны зайти в квартиру и проверить систему на герметичность. И если они видят, что гражданин заявлял одно, а сделал совсем другое, то немедленно составляется акт, а современные гаджеты позволяют моментально сделать фото, которое прикладывается к акту, и вся информация ложится на стол к председателю. И принимаются соответствующие меры.
Другая большая тема и целая коллекция печальных случаев проходит по разряду «а мне сказали, что так можно, делал лучший специалист в городе…». Люди не хотят знать того, что они делают и возможные последствия. И плохо жильцы делают не мне, а друг другу. Поэтому мое личное мнение как человека, который достаточно давно уже работает в этой сфере: очень правильно, что для всех перепланировок нужно согласование отдела архитектуры по проектам, будь то перегородки или инженерные системы. Это исключит те проблемы, которые возникают, когда люди все делают сами.
МОЙ ДОМ — МОЯ КРЕПОСТЬ?
Итак, самый очевидный вывод: незаконная перепланировка — это еще полбеды, настоящий караул, когда за нее берутся сомнительные специалисты, действующие наобум.
Неправильная перепланировка уменьшает срок эксплуатации дома. Сокращается несущая способность конструкций, это при том, что мы живем в климате с переходами от жары к морозам и обратно, что тоже является стрессом для конструкций. Добавьте сюда вероятные отступления от нормативов… Именно по этой причине рухнул Торговый центр «Максима» в Риге, а жуткие последствия землетрясения в армянском Спитаке в 1988 году объясняются еще и тем, что была масса жилых домов с внутренней перепланировкой, которые в итоге складывались, как карточные домики… Пусть не землетрясения, но взрывы бытового газа для наших широт нередкость…
В народе говорят: «Дорого, да мило, дешево, да гнило». Это мы к тому, что не надо жалеть средства на изготовление проекта и работу действительно опытных специалистов. Не придется в итоге платить дважды, в том числе здоровьем и нервами.
А еще такую квартиру сложнее продать. Не исключено, что покупатели квартиры потом могут попробовать перепланировку узаконить. Но они опасаются, что сделать это не получится, поэтому либо отказываются покупать такую квартиру, либо не соглашаются на сделку без скидки.
Дмитрий КУЛИК
