Как, сколько, какой стоит дом построить? или Тысяча и один фактор жилищного строительства…

Об этом и многом другом корреспонденту газеты «Жыццё Палесся» рассказывает начальник отдела технического сопровождения и инженерных услуг проектно-изыскательского унитарного предприятия «Институт Полесьепроект» Александр Васильевич БОНДАРЕНКО.

  Дешевле и/или лучше?

– Известно требование по удешевлению стоимости квадратного метра. Но насколько его реально осуществить на практике?

– Цена 1 м2 жилого дома зависит от многих факторов, основные из них следующие: объемно-планировочные решения, конструктивные решения, месторасположение объекта, которое определяет градостроительные требования и инженерно-геологические условия, материалы и изделия, применяемые в проекте, и другие. Например, ситуация в экономике. Еще совсем недавно Министерство строительства и архитектуры через Республиканский центр по ценообразованию в строительстве проводило политику жесткого регулирования цен. В первую очередь это коснулось расценок на выполнение работ, были серьезные ограничения, изменения вносились ежемесячно. Один из результатов: рост стоимости квадратного метра был заморожен, даже уменьшен, но при этом заметно упала заработная плата строителей. Сегодня принимается решение об увеличении заработной платы строителям, как следствие – возможен рост стоимости работ.

Далее: рост цен на стройматериалы – он есть постоянно. Причем ценами на материалы подрядные организации, выполняющие строительно-монтажные работы, и проектные организации не управляют, это все зависит от производителей и поставщиков: цена формируется помимо строителей. Конечно, есть продажи через биржу, конкурентные поставки, но на рост цен это влияет незначительно.

Конкуренция между строителями дает определенные плоды: проводятся тендеры, конкурсы на выбор подрядных организаций, но, по моему мнению, с учетом того, что рентабельность работ у подрядных организаций минимальна, и она ограничена до 5 % на жилье, возводимое с господдержкой, многого на разнице «цена–предложение» ожидать не приходится, иначе работа строителей будет в убыток.

Следующий общий фактор: потребительские качества жилья, от них зависит многое. Чем они выше, тем цена дороже. Пример: чем больше площадь подсобных помещений в квартире, тем дороже по методике определения стоимость 1 м2 общей площади квартиры.

Немаловажное направление – проектные решения в объективном смысле. Очень сильно цена 1 м2 зависит от объемно-планировочных решений здания: этажности здания, состава, вида и размеров квартир. 1-2-этажный дом дороже 5-этажного, 5-этажный дом дороже 9-11-этажных. Еще дороже более высокие здания. Если на этаже размещено 4 квартиры (две 2-комнатные и две 3-комнатные), и они имеют площади больше, чем минимальные, то стоимость 1 м2 в сравнении с жилым домом, где на площадке две 2-комнатные и две 1-комнатные квартиры, будет примерно на 20 % меньше, потому что на большее количество квадратных метров придется меньшее количество затрат, в частности, по лестнично-лифтовому блоку, тепловому пункту и другим.

Нужно понимать: чем меньше квартиры, тем стоимость 1 м2 у них больше, но сегодня конъюнктура рынка такова, что из-за снижения покупательской способности населения большая часть квартир строится небольших, 1- и 2-комнатных.

– Что надо учитывать, чтобы выбрать квартиру по карману?

– Повторю, до 20 % – это огромная разница, и значение имеет не только тип квартир, но и их размеры, потому что делим на количество метров.

Дешевле квартиры в домах, на одном этаже которых размещено больше квартир, т.е. с большой площадью этажа в одной секции. В настоящее время институтом в микрорайоне № 11 г. Мозыря для ОАО «Мозырьпромстрой» разрабатывается индивидуальный проект 10-этажного 60-квартирного жилого дома. Дом точечного типа, одноподъездный, с 6 квартирами на этаже. Небольшая площадь застройки дома позволит использовать этот проект не только в новых микрорайонах, но и при уплотнении существующей застройки. Институтом выигран конкурс на разработку предпроектной документации 5-этажного дома аналогичной планировки в г. Гомеле, в центре города, в районе исторической малоэтажной застройки.

Важный аспект – конструктивные решения жилых зданий. В сопоставимых условиях – с одинаковыми объемно-планировочными решениями – дома с каркасом из монолитного железобетона на несколько процентов дороже домов из кирпича, кирпичные дороже домов КПД. Но, если сравнивать кирпичный дом с большими 2-3-комнатными квартирами с домом КПД с 1-2-комнатными квартирами, то стоимость 1 м2 дома КПД будет выше, а стоимость отдельной квартиры из-за ее большей площади будет больше в кирпичном доме.

Стоимость 1 м2 дома КПД меньше за счет снижения трудозатрат на возведение здания в сравнении с домами из мелкоштучных материалов.

В крупнопанельном домостроении многое зависит от проектных решений: от технологий изготовления этих конструкций, конструктивных решений, узлов соединения этих конструкций, чтобы это было наиболее просто и рационально. Важнейшие факторы, влияющие на стоимость строительства, – производительность труда и применяемые технологии.

При модернизации Мозырского ДСК весьма эффективные решения в этом направлении были разработаны, применены и сейчас реализуются на практике.

В условиях массового строительства в г. Мозыре домов КПД недостатком является небольшое количество типовых проектов нашего монополиста в этом деле – Мозырского ДСК, т.е. вариантов объемно-планировочных решений. Только недавно появилась угловая секция, сейчас строится второй такой дом. Для формирования выразительной городской застройки г. Мозыря этого недостаточно, практически нет разнообразия по этажности зданий.

Стремление строить жилые дома одной (максимальной) этажности с минимальной стоимостью (сегодня это 11 этажей) приводит к существенному снижению уровня архитектурных решений городской застройки.

Новинка от ОАО «Мозырский ДСК» – дом с угловой блок-секцией.

– Говорят, что Мозырь – это не только живописные овраги, но и сложные грунты…

– Гидрогеологические условия, то есть грунты, также весьма сильно влияют на стоимость строительства. Приведу пример: два одинаковых 11-этажных дома по улице Тимофея Абрамова. Между ними расстояние примерно 12 м, но один стоит на ленточном фундаменте – самый дешевый вариант (удельный вес таких фундаментов – 4-5 % в стоимости дома), а другой – на сваях. И сваи длиной от 12 до 16 метров, они составные, такие целиком у нас не изготавливаются. И такие фундаменты достигают уже 10-12 % в удельном весе стоимости дома. Не строить на этом месте? Оставим пустое место на несколько десятков лет, застроив город отдельными клочками. Это не реально. Или другой типа фундамента – сплошная монолитная плита, ее толщина 60 см, и она очень насыщена арматурой. Такой фундамент имеет удельный вес около 7-8 % сметной стоимости.

Сегодня заканчивается застройка микрорайона № 3 возле РУЭС и д. Наровчизна. Казалось бы, высокое место, но грунты там очень разные, сложная гидрогеология – высокий уровень грунтовых вод, все идет вперемежку, пришлось делать дренажную систему, чтобы уровень грунтовых вод понизить. По большей части зданий ситуация нормализовалась, дренаж свою роль выполняет, но это большие затраты, которые также включаются в стоимость строительства жилья и называются компенсациями за создание инженерной инфраструктуры, городской или районной, и это существенные деньги. Раньше затраты на строительство инженерно-транспортной инфраструктуры не относились на стоимость квадратного метра, они финансировались из бюджета. Сегодня схема финансирования та же, но с последующим возмещением в бюджет этих средств, чего раньше не было. И это может составлять до 15 % и даже до 20 % стоимости жилого дома.

Так что дома всегда были и будут разной стоимости, другое дело, как мы на эти обстоятельства можем повлиять, и не меньшее значение имеет рост возможностей людей приобретать себе жилье.

Если говорить о проектно-изыскательских работах, то мое мнение, что их цена невысокая и даже низкая. Стоимость проектирования на порядок меньше прибыли, получаемой заказчиком и подрядной организацией. По жилым домам КПД с большим снижением, порой до 50 % от государственных цен, мы выполняем эти работы. И в итоге в стоимости строительства объекта это составляет от 1 % до 1,5 %. И за эту сумму от нас ждут, что мы сделаем нечто, чтобы все были приятно удивлены и пришли в восторг. Но такого не бывает.

И дело не в проектировщике, коллектив института обладает достаточными знаниями и опытом для выполнения своей работы на высоком уровне. Суть, в первую очередь, в следующем: какие оборудование, материалы и изделия выпускает промышленность, какие технологии освоены и могут быть применены строительными организациями, и что из всего этого доступно нам по цене. В частности, если мы хотим иметь дешевые материалы, то на высоком технологическом уровне должна функционировать строительная индустрия. Пример, который определяет дальнейший порядок цифр: удельный расход энергоносителей на многих белорусских цементных заводах примерно в два раза выше, чем на лучших европейских цементных заводах. И сегодня наш цемент, к сожалению, дорогой…

  На чем сэкономить?

– Раньше цены на услуги ЖКХ были низкие, но потом они пошли в рост, как следствие, люди стали стараться экономить различными способами. Может, логично сместить акценты таким образом: квартира обойдется дороже, зато эксплуатация дешевле?

– Правильная постановка вопроса, но пока нет паритета цен: сколько мы платим за потребляемые услуги, за эксплуатацию жилья – не соответствует ценам на строительство жилья. Мы несколько лет назад оценили экономическую эффективность тепловой модернизации здания нашего института. Окупаемость этого мероприятия по прежним ценам с ожидаемым ростом составила около 30 лет, это совершенно экономически невыгодно. Потому что в грубом, прямолинейном сравнении получается, что эксплуатационные затраты недостаточно дороги в сравнении со стоимостью стройматериалов, поэтому окупаемость такая продолжительная. «Исправить» ситуацию легко, сделав дорогими потребляемые ресурсы и услуги, но это при условии, что не так быстро и не в той же пропорции вырастут цены на материалы и строительство. Вопрос достижения паритета цен очень сложный, и произойдет это в лучшем случае за десяток лет по оптимистическим оценкам. Это зависит и от роста доходов населения в том числе. Словом, необходимо достичь баланса нескольких основных факторов, чтобы говорить о планировании и выборе того, что ты хочешь: дороже по цене строительства, но дешевле в эксплуатации либо что-то иное.

– Есть известное требование к строителям: строить быстро, качественно и недорого. При этом доводилось слышать от специалистов, что на практике можно выбрать только два из этих параметров в ущерб третьему…

– Все в мире относительно. Для идеала нужны определенные условия и тогда сказка станет былью. Только технологии высокого уровня могут изменить ситуацию – повысить уровень производительности труда и заработной платы, снизить цены на ресурсы и материалы, поднять культуру производства. Для достижения таких условий нужны время и инвестиции во многие отрасли экономики. О связи между ценой, временем строительства и качеством работ будет сказано ниже на примере применения газосиликатных блоков.

 Форма старая, а содержание?

– Мы видим только внешнюю оболочку домов, которые не отличаются друг от друга десятилетиями. Но насколько отличается их содержимое, если взять хотя бы последние 10-20 лет?

– Достаточно серьезные изменения произошли в течение последних 20 лет в области энергосбережения. Были введены новые показатели сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций – они были увеличены в 3 раза, т.е. наши дома стали значительно теплее. Что касается внутреннего оснащения, то повысились требования по системам отопления, водоснабжения, электрооборудования: перешли на электропроводку из меди – это качественней, но и дороже, в жилье стал обязательным индивидуальный учет всех потребляемых ресурсов. С 1 июля 2018 г. нормативное сопротивление теплопередаче будет снова увеличено: наружных стен – на 30 % и окон – на 10 %, и это также вызовет увеличение стоимости. В этот же период многие решения принимались, но достаточно долго внедрялись в дело по тем же экономическим причинам: хотели строить дешевле. Нормативное требование – системы отопления для каждой квартиры с индивидуальным учетом – было принято раньше, но только года два назад к этому вопросу стали жестко подходить все органы управления и надзора, запретив строить жилые дома без поквартирного учета и таким образом удешевлять строительство. И системы отопления мы сегодня уже проектируем другого типа: общий стояк, а затем уже разводка по квартире и свои приборы учета. В итоге квадратный метр стал еще дороже на 1 %.

Хочу сказать, что это только первый шаг, пока не сделан второй: не ведется оплата за потребляемую тепловую энергию по индивидуальным приборам учета, все равно все делится на жильцов по занимаемой площади. Механизм заинтересованности экономить через оплату коммунальных услуг не используется.

Примерно 12 лет назад обсуждал эту тему с одним специалистом, который высказал интересное предложение: учитывать в ценах на тепло то, что человек сделал сам в своей квартире. Заменил окна, двери, утеплил стены – должен платить меньше, чем тот, кто этого не сделал, но это должно решаться на законодательном уровне. Сегодня такая инициатива поощрения пока не находит, вопрос не самый сложный для регулирования, смысл в этом есть: люди вкладывали бы деньги в такое обустройство и меньше платили бы за тепло, и в целом тепловой энергии использовалось бы меньше.

Расход тепла во многом ведь зависит от расположения квартиры, выбранной часто методом слепой жеребьевки. И человек не виноват, что ему досталась торцевая квартира, на обогрев которой нужно больше тепла, за которое он должен больше остальных заплатить. Значит, надо сделать так, чтобы теплопотери квартир были одинаковы, а для этого надо сделать более теплые стены на торцах, добавить утеплитель, а это опять удорожание.

  Больше воздуха!

– Все ли изменения действительно к лучшему?

– К теме нововведений по оснащению жилья можно отнести и наболевший вопрос – вентиляция. Одно из мероприятий по сокращению расходов тепла – утилизация уходящего тепла.

Для этого могут быть различные способы, вплоть до того, что это тепло изымается из теплых канализационных стоков, теплого воздуха, который удаляется системами вентиляции. За последние годы во всех областях Беларуси было построено по несколько зданий с системами вентиляции с рекуперацией тепла. К работе этих систем и полученному эффекту есть вопросы, а деньги вложены… Правильнее считать такие системы экспериментом, необходимым для получения опыта, его изучения и подготовки решений для развития и внедрения самой идеи. Так что любое, даже очень хорошее, мероприятие имеет свою обратную сторону – все должно быть взвешено и всему свое время.

Сегодня, если говорить об изменениях потребительских качеств жилья, все основано на нормах.

Хочется обратить внимание жителей нашего города на такой значимый аспект, как вентиляция квартир. Почему 20 лет назад в наших квартирах было сухо, не так влажно, как сегодня? Потому что окна были деревянные, неплотные, через которые свободно проходил воздух, и даже нормами предусматривалось, что поступление воздуха идет через неплотности окон. Сегодня окна другие, и надо понимать простой факт: через них воздух не проходит, если они не приоткрыты, оконные створки не установлены на режим проветривания. В этом случае вентиляция не будет работать, потому что для того, чтобы воздух вышел из квартиры, нужно, чтобы он туда попал. Иначе никак. И правила регулярного проветривания нужно безусловно соблюдать, если не хотите, чтобы в квартире было жарко, сыро и неприятно.

Другая сторона по теме вентиляция: строим мы сегодня быстро, что неправильно, когда чересчур быстро. И, когда возводится дом с применением газосиликатных блоков, часто возникают типичные несоответствия правилам и нормам. Строители должны обеспечивать условия, чтобы к завершению строительства дом, как мы говорим, был «сухой». Но такого на практике практически не бывает. Влажность материала, газосиликата, до 35 % – это норма при отпуске с завода. После изготовления газосиликатные блоки специально никто не сушит, материал сразу поступает на строительные площадки и укладывается в стены, и за время строительства он полностью не высыхает. Затем добавляется влага от штукатурных работ…

Если бы заставить заводы отдавать блоки с максимальной влажностью не более 10 %, то необходимо было бы предусмотреть огромные площадки для складирования и сушки газосиликатных блоков, создать такие условия нереально. И объективно подрядные организации не имеют возможностей повлиять на эту ситуацию в первую очередь из-за отсутствия источников оплаты затрат на сушку материалов и невозможности создавать складские запасы для этой цели.

И что в итоге происходит при влажных стенах? Теплый влажный воздух постепенно, медленно за счет разности давлений – в квартире больше, на улице меньше – начинает выходить наружу через стены. Потом, когда здание высохнет, это практически незаметно. На начальном периоде, особенно первый год, влага постепенно выходит наружу, и, если ее много, она подходит к наружному слою, к отделке, а на дворе зима… Водяной пар превращается в воду, она замерзает, превращается в лед, начинает откалывать штукатурку и отделочные слои… Видим явное несоответствие между требованиями технологии выполнения работ и нашими возможностями, противоречие между скоростью и качеством выполнения работ. Не могут подрядные организации радикально повлиять на это, так как средств и времени для этого у них просто нет. Было бы правильнее в стоимость строительства дополнительно включать средства на прогрев и просушку зданий и не спешить с выполнением наружных отделочных работ. Тогда и в новых квартирах было бы комфортно, и штукатурка с покраской будут стоять намного лучше и дольше, но упомянутых средств и времени пока нет, в общем, все не так и просто.

С учетом всего можно сказать, что требование «Дайте нам дешевое жилье!» нередко говорится без желания понять, как складывается и от чего зависит цена.

 По просьбам трудящихся

– Насколько влияют на проектирование пожелания граждан? При невысоких доходах сегодня уже мало кто согласится переехать в квартиру без счетчиков…

– Это опять проблема паритета цен между затратами на строительство и эксплуатацию и возможностями будущих владельцев. В массовом строительстве жилья преобладает принцип «чем дешевле, тем лучше», при этом в большинстве случаев разрешенные виды работ владельцы выполняют сами, т.е. снова экономят.

Новый дом на ул. Советской от ОАО «Мозырьпромстрой»: внутренние перегородки ставят новоселы.

Других примеров немного, но они есть. С повышенными потребительскими качествами строится 60-квартирный 10-этажный жилой дом по ул. Пушкина, в этом доме имеется подземный автомобильный паркинг, в квартирах большая площадь подсобных помещений, больше размеры самих квартир, высокого качества наружная отделка.

Дом на Пушкина – новое слово в архитектуре Мозыря.

По ул. Тимофея Абрамова начато строительство двух 10-квартирных 2-этажных блокированных жилых домов КПД с пристроенными гаражами площадью квартир до 190 м2. Но стоимость этих домов значительно выше типовых.

Появляются отдельные очень интересные конструктивные решения, в частности, благодаря изготовлению в Республике Беларусь новых конструкций. Наглядный пример влияния уровня развития стройиндустрии, пусть и не имеющий пока отношения к жилью: еще совсем недавно плиты перекрытия длиной более 12 м белорусской промышленностью не выпускались. Но сегодня есть предприятия, которые выпускают такие конструкции. Это большепролетные плиты до 18 и даже более метров, но у них очень большая высота, они не применяются в жилье. Но это очень интересные эффективные конструкции, позволяющие иначе решать многие вопросы. Представьте жилой дом 18 на 18 м без внутренних стен, перегородки где хочешь, комнаты какие хочешь – вот это настоящая свободная планировка! Обращайтесь, проект сделаем.

– Может, стоит по примеру Москвы снести «хрущевки» и построить новое жилье?

– Кроме стоимости строительства зданий, в общую стоимость строительства объекта входят и затраты на покупку земли. Цена земли в Москве и Мозыре несопоставима, поэтому там на каких-то территориях с высокой земельно-кадастровой стоимостью земли экономически целесообразнее снести старые здания и построить новые. Иметь малоэтажные здания в центре Москвы – слишком дорогое удовольствие.

Генеральным планом г. Мозыря предусматривается регенерация существующей городской застройки со сносом существующих старых жилых домов, во многом утративших свои потребительские качества, это отдельные участки в районе улиц Пролетарской, Куйбышева, по ул.ул. Советской, Ленинской и др. В долгосрочной перспективе такое решение намечается и в центральной части города. Но понятно, что массового характера в г. Мозыре это иметь не будет.

– На ваш взгляд специалиста, что в первую очередь было бы реально в домах улучшить?

– Знаете, какая-то большая инициатива здесь не пройдет, потому что, зная требования норм и сегодняшний уровень развития строительного комплекса и экономики, могу сказать, что все, что производится на данный момент, находит применение в массовом строительстве. С учетом повышения сопротивления теплопередаче наружных стен в ближайшем будущем возрастет потребность в высокоэффективных теплоизоляционных материалах. Недавно появился экструдированный пенополистирол – очень эффективный на сегодняшний день утеплитель, в сравнении с газосиликатными блоками у него сопротивление теплопередаче примерно в 8 раз выше, но этот материал пока довольно дорогой. Очевидной необходимостью представляется улучшение свойств и качества материалов для наружной отделки зданий и новых технологий выполнения этих работ для улучшения в первую очередь долговечности отделки.

Но это вопрос технологического уровня развития строительной химии и строительной индустрии. В будущем все, конечно же, во многом изменится в лучшую сторону.

Дмитрий КУЛИК.

Фото Александра СОЛОДКОВА.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *