Квартирный вопрос: построить или купить?

домПрофессия «риэлтор» (согласно словарю это – «индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке и получения комиссионных») в бывших странах СССР возникла только в 90-е годы прошлого века. До этого можно вспомнить разве что карикатурного квартирного маклера Эдуарда Бубукина (актер Владимир Басов) из фильма «По семейным обстоятельствам».

Большая страна распалась, началась рыночная экономика, и большая часть населения в поисках нового призвания и заработков занималась тем, что либо что-то продавала, либо перепродавала, набивая шишки опытным путем.
Постепенно бизнесы стали структурироваться, и люди, и государство обратили внимание на недвижимость, поняв, что она тоже является товаром, с которым также можно проводить различные сделки.

У них и у нас

Надо признать – нам еще далеко до развитых стран, где риэлторские услуги стали отраслью экономики. Простой пример – США, где работники, как известно, ради прибавки к зарплате в 100$ готовы переехать на другой конец страны, в среднем раз в 5-7 лет меняя города и штаты. Достаточно вспомнить, сюжет скольких голливудских фильмов связан с тем, что человек или семья приезжает на новое место проживания – все жанры представлены.
Это, кстати, одно из объяснений, почему американская экономика динамично развивается.
Но при этом за кадром остаются риэлторы, которые за американца быстро и эффективно проводят все операции, вплоть до детального исследования  нового дома, в том числе и на наличие вредных насекомых, и оформляют все необходимые бумаги.
Конечно, можно и самому заниматься своим переездом, но в деловом мире главная валюта – время, поэтому здесь обычная практика обращаться к профессионалам для быстрого решения своих вопросов.
Существует, кроме того, и деловая культура, согласно которой нельзя проводить важные сделки без участия компетентных посредников, выступающих в роли экспертов. Это как гарантия качества.
В постсоветских странах риэлторский бизнес начинался во многом как предпринимательство: появлялись агентства недвижимости и вырабатывались определенные правила, потому что это вид предпринимательской деятельности, которая предполагает договорные отношения, которые постепенно стали приходить в определенные рамки.
Опять же, если проводить параллель с заграницей, где есть давняя традиция и культура оказания риэлторских услуг, в большинстве стран государство контролирует большинство бизнесов опосредованно: риэлторы, адвокаты, врачи и ряд других профессий объединены в ассоциации, членство в которых обязательно, если ты хочешь работать на рынке, получая сертификаты, подтверждающие твою профессиональную пригодность.
Сегодня в Беларуси после принятия ряда законодательных актов риэлторство перешло в руки государственных организаций, которые оказывают соответствующие услуги. Открытие частного риэлторского агентства также возможно, но для этого необходимо пройти лицензирование и ряд других процедур.
(ООО «Правовой эксперт» на страницах «Комсомольской правды» в 2004 году, рассуждая об открытии своего бизнеса, не советует вкладывать деньги в риэлторство – «слишком сложное законодательство». – Прим. авт.)
Маловато будет…
По мнению опрошенных нами в интернете специалистов,  риэлторских агентств не хватает. Все, что строится, а это не только жилье, должно иметь соответствующее сопровождение, но у нас такая культура пока развивается медленно. На всю Беларусь действуют согласно списку риэлторских  организаций, расположенных на сайте Минюста, 133 организации.
В Гомельской области вам окажут соответствующие услуги только в Гомеле, Мозыре, Жлобине, Светлогорске и Речице.
Для сравнения мы поинтересовались агентствами недвижимости у наших соседей в районных центрах России и Украины. Итак: Вязьма, 55 тыс. жителей, 5 риэлторских агентств, из них 2 – ИП; Рославль, 52 тыс. жителей, 4 агентства, из них 2 – ИП; Унеча, 25 тыс. жителей, 1 агентство плюс объявления о купле-продаже недвижимости, съеме квартир гарантируют помощь частных риэлторов. Лидер новостей украинский Славянск – 117 тыс. жителей, 8 риэлторских агентств.
По словам специалистов, эта нехватка особенно чувствуется, когда к нам в Беларусь приезжают россияне и украинцы с желанием заключить соответствующую сделку по купле-продаже недвижимого имущества и уже привыкшие решать такие вопросы через риэлторов.
Потому что, повторимся, для делового мира главная валюта – время.
Если вы решили стать риэлтором, то сразу скажем, что ни один белорусский вуз по этой специальности специалистов не готовит. На помощь приходит сайт Министерства юстиции РБ: «Свидетельство об аттестации риэлтора выдается Министерством юстиции Республики Беларусь гражданам Республики Беларусь, иностранным гражданам, лицам без гражданства, постоянно проживающим в Республике Беларусь:
имеющим высшее, как правило, юридическое, экономическое образование или образование по профилю образования «Архитектура и строительство»;
имеющим стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью;
намеревающимся оказывать риэлторские услуги, составляющие лицензируемый вид деятельности по оказанию юридических услуг (далее – риэлторские услуги), работая по найму, в порядке, установленном законодательством;
сдавшим аттестационный экзамен в Министерстве юстиции Республики Беларусь».
Знать и уметь
Ошибочно считать риэлтора человеком, который просто продает и перепродает недвижимость. Чтобы это был взаимовыгодный процесс для всех сторон, необходимо быть опытным аналитиком в нескольких сферах.
Цены на недвижимостьпостоянно меняются и зависят от ряда внешних факторов: состояние экономики, рост доходов населения, общее состояние рынка недвижимости, который можно как обдуманными, так и необдуманными действиями поднять или опустить, и причиной этого будут не риэлторы или население.
Простые примеры из прошлого года: «Беларусбанк» заявил о снижении выдачи льготных кредитов, постановление Совмина о запрете продажи льготного жилья. Или памятное для всех риэлторов событие, когда на самом высоком уровне прозвучало, что в Минске надо прекратить жилищное строительство. Поэтому все, у кого были средства, начали приобретать недвижимость – весь неликвид, который собрался за многие месяцы, был распродан.
Ситуацию на рынке недвижимости тогда можно было описать народным словом «хапун», переходящим в ажиотаж, когда покупки делаются на испуге и, как следствие, желании спасти деньги.
Сегодня же, в связи с извест-ными событиями в Украине, интерес к жилью в Беларуси проявляют граждане Украины – новый фактор изменения цен на рынке недвижимости.
Но деятельность риэлтора – это все-таки в первую очередь работа с людьми, и только потом – с квартирами. Естественно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Поэтому важно не только найти желающих приобрести или сбыть недвижимость, но и привести стороны к согласию, для чего приходится нередко, образно говоря, обе стороны, когда они из разных городов,  возвращать с небес на землю. Потому что цены и состояние рынка недвижимости в разных городах неодинаковые. Необходимо уметь убеждать, доказывать, уговаривать… А для этого самому нужно вызывать доверие.
Немаловажный факт: помочь сторонам договориться необходимо в рамках закона.
Когда разногласия преодолены, организовывается рекламная кампания для того, чтобы объект продавался. Параллельно идет процесс  согласований и рекомендаций, чтобы сделка прошла успешно для обеих сторон.
После этапа согласования сделки стороны переходят в юридическую плоскость: за-ключается предварительный договор о том, как и с какими условиями пройдет сделка. Затем наступает очередь самой сделки, которую риэлторы обязательно сопровождают: покупателю нужен четкий, юридически грамотный пакет документов, чтобы он не оказался у разбитого корыта, а продавцу – его деньги.
Процесс надо организовать таким образом, чтобы покупатель ни капли не сомневался, что у него будет все в порядке с документами, а продавец был уверен, что ни в коем разе не останется без денег.
Несомненно положительный момент для клиентов: согласно правилам действия риэлторов подлежат обязательному страхованию, а это твердая гарантия, что люди не потеряют свои деньги.
В качестве реплики в сторону заметим, что нам работа риэлторов показалась особенно привлекательной благодаря так называемой процедуре «риэлторской очистки». Это гарантия того, что вам не достанется квартира с неузаконенной перепланировкой, которую вам придется устранять за свой счет, а также не объявится родственник прежних хозяев, имеющий законные права на свежеприобретенную вами жилплощадь.
Поэтому мы точно будем решать свои вопросы с недвижимостью только с помощью риэлторов.
Дмитрий КУЛИК