Как построить по закону и не потерять недвижимость в процессе стройки. Рассказывает специалист отдела архитектуры и строительства

1038

Какие административные процедуры при этом необходимо выполнить, какие возможности открывают новые строительные нормы, рассказывает заместитель начальника отдела архитектуры и строительства Мозырского райисполкома Александр Петрович Рожок.

«Самоволки» можно избежать

? Каковы характерные причины самовольного строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства в Мозырском районе?

– У многих граждан существует предубеждение, что процесс оформления необходимых документов – это сложно, долго и затратно, проще сделать все по-быстрому самовольно, «а там видно будет» и «авось обойдется». Поэтому стоит напомнить, что сегодня законодательно предусмотрен срок в один месяц, в течение которого можно получить разрешение на проведение запланированных работ, есть установленный перечень необходимых разрешительных документов для строительства либо реконструкции жилого дома и хозяйственных построек. Для получения разрешения на строительство либо реконструкцию жилого дома и хозяйственных построек необходимо обратиться в службу «Одно окно» Мозырского райисполкома с заявлением согласно пунктов 9.3.1 либо 9.3.2 Об административных процедурах, осуществляемых государственными и иными органами по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.

Далее необходимо обратиться в КУП «Мозырьархитектура» (г. Мозырь, ул. Фрунзе М. В., 1, тел. 25-27-40, 25-27-67) для изготовления архитектурного проекта индивидуального жилого дома и генплана застройки, чтобы «посадить» ваши строения по нормам. В итоге цена вопроса – примерно 200–400 рублей в зависимости от объема проектных работ. И вы точно можете спать спокойно: все ваши проблемы в этой сфере решены. Если вы очень заняты, всегда можно написать доверенность на любого члена семьи, чтобы он вместо вас занимался этими вопросами.

Другое заблуждение «самовольщиков»: достаточно заплатить штраф, и на этом всё. Но статья 223 Гражданского Кодекса Республики Беларусь гласит:

«Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 настоящего Кодекса и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки». В итоге люди создают проблемы не только себе, но и тем, кто этот участок унаследует – им придется приводить все в законный порядок, расходуя немалые дополнительные финансовые средства.

И совсем уже драматический случай, когда самовольная постройка никак не вписывается в строительные нормы и подлежит сносу. Хочется обратить внимание наших граждан, что Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь утверждены новые строительные нормы, согласно которым прописано: «Расстояние от окон жилых помещений жилого дома до стен дома и хозяйственных построек, за исключением построек для содержания животных, а также площадок (навеса) для размещения личного транспорта, расположенных на соседних (смежных) земельных участках, должно составлять не менее 6 м». Почему именно такое (6 м) расстояние? Не исключен вариант, что у одного соседа за окнами кухня, а у другого гараж с хранилищем топлива или загон для скота – отсюда проблема с запахами и тому подобное. Есть нормы и для посадки деревьев.

Но самое главное отличие нового ТКП (Технический кодекс установившейся практики) от предыдущего, где не было подобного положения, состоит в следующем: «В районах сложившейся усадебной застройки предусматривается возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек на расстоянии менее 3 м от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного(-ых) землепользователя(-ей) и при условии соблюдения противопожарных, санитарных, экологических и иных действующих нормативов».

Поясню: если все нормы соблюдены и в наличии нотариально заверенное согласие соседей, то возможно размещать строения и сажать деревья ближе к границе земельного участка. Таким образом, появляется возможность урегулировать все проблемные вопросы на месте с живущими рядом с вами людьми, проще говоря, договориться, документально подтвердив их согласие на различные изменения. Нотариальное оформление вашего договора обязательно: кроме соответствия закону, оно поможет вам в дальнейшем избежать судебных процессов, если соседи или даже новые собственники соседнего домовладения по различным причинам вдруг передумают.

Газификация: нужна реконструкция!

? Надо ли брать разрешение на реконструкцию при газификации жилого дома?

– Разрешение на газификацию дает право только на газификацию, но зачастую в ходе этих работ возникает необходимость провести определенные строительные работы –
сделать пристройку, обложить веранду кирпичом (газосиликатными блоками), изменить назначение помещения и так далее. Как следствие – последующие изменения в техническом паспорте. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда ваши действия могут быть расценены как самовольная реконструкция (за это предусмотрена административная ответственность), нужно заранее обратиться в службу «Одно окно» Мозырского райисполкома с заявлением согласно пункта 9.3.2 Об административных процедурах, осуществляемых государственными и иными органами по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 для получения разрешения на реконструкцию. Когда будет готов проект на газификацию, вы будете уже понимать, что вам предстоит изменить в жилом доме, чтобы изготовить архитектурный проект на его реконструкцию. В итоге это получится гораздо дешевле, чем привлечение к административной ответственности с неизбежными нервными затратами.

Свой дом: в запасе – 8 лет

? Индивидуальное жилищное строительство – каковы типичные проблемы?

– Зачастую нарушаются нормативные сроки строительства индивидуального жилого дома. Сегодня данный вопрос регламентирует Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее – Указ). В соответствии с Указом нормативный срок строительства жилого дома – 3 года. Срок строительства жилого дома отсчитывается с момента получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка в Мозырском филиале Республиканского унитарного предприятия «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (ул. Ветровая, 21 Д).

Чтобы участок не изъяли, за это время необходимо построить фундамент, стены и крышу. В случае, если по различным причинам застройщик не успевает возвести дом под крышу в течение 3-х лет, есть возможность продления срока строительства жилого дома один раз на 2 года, либо произвести консервацию не завершенного строительством одноквартирного жилого дома, при этом консервация жилого дома может быть осуществлена только 1 раз, а срок такой консервации не может превышать 3-х лет. В обоих случаях необходимо обратиться в службу «Одно окно» Мозырского райисполкома с заявлением не ранее чем за шесть месяцев, но не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства.

Стоит упомянуть, что все это время застройщик несет ответственность за внешний вид участка, который должен быть огорожен.

Перепланировка: возможно не всё

? Что необходимо знать, наметив перепланировку жилого помещения (квартиры)?

– Эти случаи регламентирует Постановление Совета Министров Республики Беларусь 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки…» (далее –
Постановление). Три самых распространенных случая: желание объединить кухню с лоджией (сразу скажем, что это запрещено категорически) или кухню с жилой комнатой, сделать совмещенный санузел вместо раздельного. Кухню можно объединить с жилой комнатой, но при условии, что газовая плита будет заменена на электрическую. Также возможно объединить туалет и ванную, но в этом случае придется сделать гидроизоляцию пола.

Стоит обратить внимание на пункт 20 Постановления: «В период проведения переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается: производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни…» Стоит иметь в виду, что это правило относится не только к «многоэтажкам», но и при строительстве в сложившейся приусадебной застройке. Тем более что в новой редакции Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях от 6 января 2021 г.

№ 91-З в статье 22.12 (нарушение правил пользования жилыми помещениями) есть пункт 3: «Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке в жилых домах в выходные и праздничные дни, создающих шум или вибрацию, а равно проведение таких работ в период с 19 до 9 часов в рабочие дни влекут наложение штрафа в размере от четырех до десяти базовых величин, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо – от пяти до двадцати пяти базовых величин».

Сегодня все административные процедуры, в том числе получение разрешения на перепланировку, проводятся в течение месяца, причем можно затронуть конструкции, на которые даже разработка проектной документации не требуется. Но когда вам придется вводить в эксплуатацию то, что вы сделали без необходимого согласования, помимо штрафа, придется предоставить техническое заключение о том, что выполненное переустройство и перепланировка не влияют на безопасную эксплуатацию здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Оформление технического заключения может обойтись больше, чем стоимость разработанного проекта. Плюс обязательный штраф и занесение фамилии нарушителя в соответствующую базу данных. При этом вполне возможна ситуация, что и проект не надо было разрабатывать –
достаточно было только разрешения. В итоге платите больше, чем если бы все сделали по закону, обратившись в райисполком, не говоря уже о потере времени и нервов.

Практически все вопросы решаемы, надо только вовремя прийти в райисполком и написать заявление, чтобы в установленный срок получить соответствующее разрешение на проведение строительства или реконструкции жилого дома, строительство хозпостроек, перепланировку квартиры, не доводя ситуацию до нежелательной развязки.

Дмитрий КУЛИК.
Фото Александра Солодкова.


Читайте МОЗЫРЬ NEWS в: