Новое дело под старой крышей. Рассказываем, как купить недвижимость с молотка, чтобы реализовать свой проект

Хозяйское отношение к пустующим зданиям дает им шанс на вторую весьма перспективную жизнь.

Купить пустующий сельский клуб, производственное помещение или  неиспользующееся здание фермы  – и развить бизнес. Звучит заманчиво… Что нужно знать будущим счастливчикам, чтобы получить только радость и прибыль от своего проекта? Изучаем особенности купли-продажи объектов коммунальной собственности, интересуемся, что продается сегодня,  и просим совета с чего начать у тех, кто рискнул  и не прогадал.

Говорит закон…

Тем, кто планирует купить недвижимость с молотка и начать свое дело, стоит изучить принятый в мае прошлого года Указ № 169, который конкретизировал действия по работе с объектами, оказавшимися вне экономического оборота. С принятием этого документа действующая система реализации объектов, нужно сказать, значительно упрощена.

Как правило, на аукцион выставляются объекты сначала по балансовой стоимости, затем со снижением начальной цены  на 20 %. Впрочем, при отсутствии спроса на объект на повторные торги он может выставляться сразу со снижением цены до 50 %. Далее – до 80 %. Если желающих купить недвижимость не находится, ее продают по бросовой цене – за 1 базовую величину, сегодня это – 27 рублей. Благодаря указу появилась возможность госимущество выставлять сразу  за 1 базовую, в случае, если райисполком примет соответствующее решение, – это, к слову, разрешено для всех городов и населенных пунктов, кроме областных центров и Минска.

На приобретенных за базовую величину объектах новый собственник сможет оказывать услуги в сфере агроэкотуризма, ремесленной либо другой деятельности, при которой физические лица, не занимающиеся предпринимательством, уплачивают единый налог. Всё – для того, чтобы побыстрее вовлечь пустующие объекты  в
хозяйственный оборот.

Кроме того, указом увеличивается срок предоставляемой покупателю государственного недвижимого имущества рассрочки для его оплаты с 1 года до 3 лет.

Важно также знать: до недавнего времени пустующие детские сады, аптеки, сельские клубы выставлялись только под коммерческие проекты. Теперь возможно их приобретение и под жилье, для ведения личного подсобного хозяйства. Но следует понимать: состояние объектов самое разное. Для приведения физически и морально устаревших зданий могут понадобиться огромные
капиталовложения.

Еще одно новшество: граждане и организации смогут приобретать неиспользуемое государственное недвижимое имущество для его разборки на стройматериалы. При этом оформление техпаспорта и правоудостоверяющих документов на такое имущество не потребуется.

Где найти площадку для бизнеса

Всю информацию об объектах, которые могут стать площадкой для реализации ваших проектов, ищите здесь: gomeloblim.gov.by (раздел «Недвижимое имущество»), gki.gov.by (раздел «Единая информационная база неиспользуемого государственного имущества»), mozyrisp.gov.by (раздел «Недвижимость»). За сведениями о выбранных объектах вы можете обратиться в комитет «Гомельоблимущество»  по адресу: г. Гомель, пр. Ленина, 3 или звоните по тел.: 70-38-49, 70-36-43

С информацией о них можно ознакомиться, повторимся, и на сайте Мозырского районного исполнительного комитета,  сведения о них также размещены на информационном стенде, расположенном на первом этаже этого учреждения. Разъяснения можете также получить у специалистов отдела экономики райисполкома, телефон  25-64-26.

Алгоритм действий будущих покупателей прост. Ваш первый шаг:  о своем намерении приобрести понравившийся объект вы должны оповестить комитет «Гомельоблимущество» и  внести задаток на расчетный счет, указанный в извещении. Подача  заявления с прилагаемыми документами для участия в аукционе (не позднее даты, указанной в извещении о проведении аукциона) обязательна. Затем – заключительная регистрация, участие в аукционных торгах, процедура подписания протокола аукционных торгов. Далее – выполнение обязательств, предусмотренных в протоколе аукционных торгов: заключение договора купли-продажи,   аренды земельного участка, оплата, регистрация… Условия договора купли-продажи изучите самым скрупулезным образом. Не уложитесь в срок – вас могут ожидать штрафные санкции, расторжение договора, возврат имущества. Впрочем, каждая ситуация изучается в индивидуальном порядке – при объективных причинах сроки договоров могут продлеваться.

Недвижимость ищет хозяев

Как сообщили в отделе экономики Мозырского райсполкома, согласно утвержденному календарному графику путем выставления на аукционные, электронные торги запланировано вовлечь в хозяйственный оборот 25 объектов неиспользуемой недвижимости, находящейся в собственности Мозырского района.

За  январь-февраль 2020 года реализовано через аукцион 3 объекта (по начальной цене продажи). В настоящее время к продаже предлагаются 13 объектов, цены самые разные –  от 27 рублей до 202  тысяч 56 рублей. Из них с понижением начальной цены продажи на 20 %  – 4 объекта (производственное здание с гаражами по ул. Котловца, телятник по ул. Юбилейной, 54Б и административное здание по ул. Победы, 40 в агрогородке Мелешковичи,  дом механизатора по  ул. Колхозной, 6А/4 в агрогородке Моисеевка). На 50 % – 6 объектов: (нежилое здание по ул. Интернациональной, 63В, одноэтажное кирпичное здание общетоварного склада по ул. Ветровой, 21 А, а также 4 здания, где совсем недавно была баня, –  по ул. Колхозной, 2А-1 в  агрогородке Козенки, по ул.  Школьной, 3-1 в агрогородке Махновичи, по  ул. Молодежной, 1А-1 в агрогородке Мелешковичи и  по ул. Социалистической, 13А в агрогородке Рудня). Один  объект  со снижением цены до 80 % – капитальные строения по ул. Крупской, 11. За одну базовую величину готовы продать 2 здания: незавершенное законсервированное капитальное строение по ул. Социалистической, 120/35 в Мозыре  и  административное здание по ул. Новой, 11 в д. Завойть  Наровлянского района.

«Будьте готовы к серьезным капиталовложениям»

Едем в Большие Зимовищи, ищем магазин «Сельпо». Как добраться до него,  рассказывают местные. Оценку дают ему самую высокую: здесь, говорят, всегда свежие продукты, еще один немаловажный плюс – владельцы торговой точки готовы слышать своих покупателей, привозят продукты, которые действительно необходимы. Впрочем, найти «Сельпо» не составляет большого труда – он единственный магазин в деревне.

Ничто не выдает, что некогда здесь была столовая, работали плиты. Купив здание, Андрей Владимирович и Марина Викторовна Драхенберг, нынешние владельцы этого здания, для комфортной торговли многое решили поменять. «Купили за 1 базовую и уже вложили в дело более 20 тысяч долларов – пришлось продать квартиру, занимать у друзей и родственников. Это только кажется, что, приобретая здание за символическую стоимость, вытягиваешь лотерейный билет. На самом деле, это далеко не так, – рассказывают супруги.  – Мы открылись довольно быстро –  через 4 месяца после аукциона. Во многом благодаря тому, что  в большей части строительные работы были на наших руках. Начинали с продажи муки, комбикорма, со временем поняли, что нужно расширять ассортимент. Так появились фасованные макароны, тушенка, дальше стали предлагать продукты на вес, бытовую химию, алкоголь и табак, товары по сезону. У нас самый обычный деревенский магазин.  Думаем, что скоро будем предоставлять населению и определенные услуги».

Марина Драхенберг: «Сегодня здесь – магазин, совсем недавно – столовая».

В прошлом году на аукционе  ими было  приобретено еще одно здание – сельский клуб в д. Загорины, площадь – 450 м2. В одной его части будет располагаться магазин с универсальным ассортиментом товаров, во второй – агроусадьба или баня.Бизнес в этом живописнейшем месте, у реки, наверняка пойдет в гору. Уже привели в порядок окна, перекрыли крышу, облагородили территорию  – и решили на время оставить объект: нужно еще немало средств, чтобы довести  его до ума.

За оборотными средствами с головой – в еще один проект: в  д. Скрыгалов  у частного  лица, минчанина, они выкупили здание, в котором ранее планировалось организовать сельскую усадьбу, да так и не удалось. Совсем немного – и здесь раскроет двери для сельчан второй «Сельпо» семьи Драхенберг. Открытие запланировано на середину апреля. Пока же в будущем магазине активно ведутся строительные работы. Многое  Андрей Владимирович  делает по-прежнему своими руками, помогают и друзья. «Толокой – веселее, быстрее, позитивнее, – говорит он. – Нисколько не пожалел, что уволился с  завода (Мозырский НПЗ, цех паровоздухоснабжения – прим. авт.). Мне нравится то, что делаю, я вижу результат. Да, наш ритм  жизни отличается от режима тех, кто работает, скажем, на обычном предприятии. Вижу, что супруга порой выбивается из сил. Оставив работу главного бухгалтера на частном предприятии, ей тоже пришлось освоить много нового, взвались на себя новые функции. Чуть-чуть терпения – и все поменяется. Новичкам или тем, кто только мечтает начать свое дело, советую купить несколько толстых блокнотов для расчетов. Составьте грамотный бизнес-план. И задайте себе вопрос: точно ли будущее новое дело будет приносит вам радость? Легко и спокойно сразу не будет».

«Кто работает по закону, тому не должны быть страшны штрафы»

Молодой амбициозный индивидуальный предприниматель Александр Сергеевич Сербо тоже приобрел здание на 1 базовую величину: в апреле прошлого года в его распоряжение перешел бывший бытовой комплекс спиртоводочного завода площадью  1399 м2 –  большое четырехэтажное помещение.  Его мозырянин планирует в первую очередь задействовать для складирования товаров. На ул. Портовой, 32 у него – магазин, который специализируется на стройматериалах, различных авто- и хозтоварах, бытовой и электротехнике. Плюс интернет-магазин (покупай.бел). Теперь есть  возможность увеличить объем продаж в разы – место для хранения идеально.

Впрочем, есть и другие бизнес-идеи, связанные с его использованием. Например, аренда. Желающие уже есть: на одном из этажей планируется  организовать игру в лазертаг, рассказывает Александр Сербо. 

Александр Сербо намерен дать вторую жизнь бывшему бытовому комплексу.

Кроме того, уникальный правовой режим свободной экономической зоны «Гомель-Ратон», который действует в том числе и на территории спиртоводочного завода (это – и  выгодные таможенные преференции, и налоговые льготы), может привести сюда инвесторов, готовых вкладываться в новое производство. Впрочем, предприниматель и сам не отбрасывает идеи со временем развернуть здесь производственный цех или заняться выращиванием ранних овощей, зелени –  тысяча и один вариант, как задействовать пустующую площадь, говорит он.

Пока же Александр озадачен организацией автономного въезда к своему зданию: оно – на территории завода, а это значит, что пребывание на своей рабочей площадке фактически ограничено  графиком работы предприятия. «На данный момент готовится проект, вскоре вопрос, уверен,  будет решен. Благодарен специалистам райисполкома за оперативные консультации, – делится он. – У меня есть совсем небольшой опыт работы на госпредприятии, он как раз связан со спиртовочным заводом, несколько месяцев был здесь охранником. ИП открыл в 18 лет, еще будучи студентом Мозырского педуниверситета. Ремонтировал ноутбуки, да  чем только не занимался – мне  всегда было интересно пробовать себя в новом. Будучи школьником, работал на зернотоку, еще помогал сельчанам на их земельных участках (родом из Речицкого района, д. Вешимир – прим. авт.) Очень гордился, что на свой первый дорогой мобильный телефон заработал сам,  а еще внес свою лепту в приобретение трактора, для меня очень важно было дать отцу  10 % стоимости техники. Я сызмала знал, что деньги не получают, а зарабатывают.

Когда слышу негатив, стенания, что «плохо живется, заработки, объемы не те» и одновременно замечаю, что у собеседника крутые гаджеты и авто из салона, понимаю, что все далеко не так.  И тут даже дело не в прибыли, а в ощущении счастья и удовлетворения от того, что делаешь. Бывают и времена абсолютного безденежья, но ведь даже и тогда находишь силы не бросать начатое. Тут важна поддержка семьи, понимание – в этом мне повезло.

Многие из начинающих боятся штрафов, других «санкций». Тут совет простой: изучайте закон, обращайтесь к специалистам за разъяснением всего непонятного. Внимательно изучайте все договоры, которые подписываете, соблюдайте условия, работайте честно – и все будет в порядке!»

«Всегда имейте план «Б»

Один из самых успешных громких проектов по реконструкции, ориентируют в отделе экономики Мозырского райисполкома, – у ООО «Тетра-Стиль», специализирующемся  на оптово-розничной  торговле, строительстве недвижимости и сдаче помещений в аренду. 

Первый удачный опыт этой компании в строительстве – торговый центр «Стиль» по улице Ленинской. Далее – реконструкция многолетнего недостроя –  Дворца культуры бывшего завода кормовых дрожжей – в современный  ТЦ «Global Market».  Вскоре «Global» появился и у наших соседей: в Калинковичах торговый объект вырос на месте автовокзала. Впрочем, это – еще не все метаморфозы. Пожалуй, самые впечатляющие изменения произошли по ул. Пушкина, на месте онкодиспансера, который пустовал последние 10 лет. Сторожилы помнят это здание и в других ипостасях: здесь располагался Полесский облисполком партии (напомним: с 1938 по 1954 год Мозырь был административным центром Полесской области), а позже и родильный дом. В 2014 году оно было выкуплено на аукционе для строительства жилого дома и помещений для обслуживания населения. Старые больничные хозпостройки демонтировали, а главное здание сохранили, вписав в новый архитектурный ансамбль, теперь оно примыкает к городской высотке в новом облике.

Дом на  Пушкина по праву называют местом, где хочется жить, – панорама из окна действительно шикарнейшая. Но это не главное, из преимуществ: подземный отапливаемый паркинг с лифтом, свободная планировка, окна в пол, на 10-11 этажах – пентхаусы (двухуровневые квартиры), улучшенная шумоизоляция, индивидуальный вентиляционный канал для каждой квартиры. Для семей с детьми неоспоримый плюс – наличие в шаговой доступности детского сада и школы, в 10 минутах ходьбы – городской парк культуры и отдыха.

На месте бывшего онкодиспансера (ул. Пушкина) вырос дом бизнес-класса.

Нужно сказать, квартиры до 65 м2 были куплены еще до завершения строительства дома. «Тетра-стиль» пошел навстречу своим клиентам, стараясь сделать цену квадратного метра максимально доступной: от 1000 до 1200 рублей в зависимости от типа квартиры. Первые  5 покупателей при 100 % оплате  получили 5 квадратных метров в подарок.

Пока счастливые новоселы  обживают свое жилье, руководство компании разработало реконцепцию нераспроданной недвижимости. Речь идет о 4-комнатных квартирах: их решено «разбить» на  1-комнатную и 2-комнатную.

Для тех, кто мечтает жить в этом уютном месте, – есть 10 предложений: спешите.

Интересуемся у Анатолия Степановича Лещинского, руководителя «Тетра-Стиль»,  как задействована «историческая» составляющая дома.

Здесь расположены малогабаритные квартиры. Один этаж стал офисным: будут работать айтишники и фотографы (откроется фотостудия). Приобрела недвижимость в этом доме и немецкая компания.

«По плану «Б»  эта часть здания могла бы стать отелем. Я считаю, что у любого предпринимателя вне зависимости от сферы деятельности всегда должно быть несколько вариантов разрешения ситуаций, – комментирует Анатолий Лещинский. – Какой совет могу дать молодым бизнесменам? Изучайте действующее законодательство. Нет опыта – учите теорию. Никогда не беритесь за то, в чем не уверены. Обращайтесь за помощью к экспертам, которые грамотно разработают проект, концепцию и по полкам разложат, что нужно делать, чтобы сработала ваша идея. Реконструкция – это дорогостоящее занятие. В некотором смысле с нуля строить намного проще и точно дешевле. Оценивайте риски, рачительно относитесь к своим ресурсам, у вас всегда  должны быть лишки, чтобы в критической ситуации иметь возможность платить по счетам».

Ольга Ардашева.

Фото автора.